Vanhoissa, historiallisissa kohteissa ostajia houkuttaa yleensä vanhanajan charmi, joka rakentuu sekoituksesta ainutkertaista arkkitehtuuria ja persoonallista talon historiaa. Ostaja pääsee ikään kuin osaksi talon vivahteikasta tarinaa. Innostuneimpiakin ostaja-ehdokkaita kuitenkin mietityttävät mahdolliset korjausvaatimukset sekä talon yleinen kunto. 

Vanhojen talojen asiantuntija osaa kuitenkin ottaa huomioon hinta-arviota, korjausvaatimuksia sekä myyntiargumentteja arvioidessaan jokaisen tarvittavan seikan. Tästä syystä laadin vanhojen talojen myyjille listan, jonka kohdat tulisi käydä läpi ennen kohteen listaamista. Samalla se antaa neuvoja siihen, miten vanhaa taloa kannattaa ylläpitää, myyntiä ja arvon pysymistä silmällä pitäen. Näitä neuvoja noudattamalla kun vältytään myynnin yhteydessä esiin nousevilta, jopa kauppojen perumiseen johtavilta, ikäviltä yllätyksiltä!

Vanhan talon myyjän muistilista

• Asbestitarkastus tulee tehdä aina korjausten ja remontoinnin yhteydessä kaikkiin ennen vuotta 1994 rakennettuihin taloihin.
• 1930 – 1970-luvuilla rakennetuissa taloissa ilmanvaihto on harvoin nykypäivän vaaditulla tasolla. 

• • Varmista ilmanvaihdon toiminta ja mahdollisuudet sen parantamiseen. Huomioi varsinkin korvausilman reitit. 
  • Muista puhdistaa ritilät ja venttiilit.
  • Huolehdi varsinkin märkätilojen ilmanvaihdosta (poistoilmaventtiilit sekä oven ja kynnyksen väliin jäävästä raosta kulkeva korvausilma).

• Vanhoissa taloissa olisi suositeltavaa tehdä säännöllisiä kosteusmittauksia varsinkin lattiapinnasta ja sisäkaton ulkoseinän kulmista.

• • Jos olet mittauksia teettänyt, lisää raportit myynti-dokumentteihin.

• Vanhoissa taloissa pinnat ja rakenteet kannattaa tarkastaa vuosittain.

• • Tarkasta kaikki pinnat ja saumat; löytyykö mahdollisia kosteusvaurioista kieliviä vuotojälkiä, värimuutoksia tai pinnotteiden paisumista? 
    • Tärkeitä tarkastuskohtia ovat varsinkin märkätilat ja märkätilojen vastakkaiset seinäpinnat (muista myös sauna). 
    • Tarkasta kondenssiveden aiheuttamat vauriot.
    • Käy läpi vuotoaltaiden aluset sekä allaskaappien vuotojäljet ja liitokset.
    • Katso myös, ettei liesituuletin poisto ole yhteydessä ilmanvaihdon poistoputkeen.

• Tarkasta kaikkien läpivientien tiiviys lattioissa sekä seinissä. Varsinkin vanhoissa taloissa jopa suihkuhanojen tai saippuatelineiden kiinnityskohdat voivat päästää vettä rakenteisiin.
• Siirtele raskaita huonekaluja ja tutki niiden alta lattioiden kunto. Varsinkin jos asunnossa on kantava betonilaatta ja sen päällä lepää erillinen pintalaatta, halkeavat ne helposti raskaiden kalusteiden painosta.
• Tarkasta muovitapettien raot sekä muovimattojen saumat, varsinkin kylpyhuoneissa, sillä vanhoissa taloissa muovipinnat toimivat usein vesieristeenä. 

• • Jos vaurioita ei ole päässyt syntymään, korjaa raot ja avautuneet limitykset.

• Minkä tahansa tarkastuksen yhteydessä saadut raportit tulee aina esittää myynnin yhteydessä. 

• • Tästä syystä käytä tarkastuksissa aina tarkkaan valittuja ammattilaisia, sillä huonosti tehty raportti voi alentaa kotisi arvoa huomattavasti.
  • Jos myyjä ei korjaa löydettyjä vaurioita ennen myyntiä, tulee myynnin yhteydessä potentiaalisille ostajille esittää ammattilaisen laatimat korjaussuunnitelmat sekä kustannusarviot.

• Tarkasta saunan pinnat (värimuutokset, seinien turpoaminen, laattojen ja saumojen kunto, ilmanvaihto), rakenteiden turvallisuus ja erillisten kiinnityskohtien pito sekä lattiakaivojen kunto.

• • Varsinkin saunan ja kylpyhuoneen välinen seinä on altis vaurioille.

• Omakotitaloissa tulee tarkastaa myös:

• • Kattomateriaalit, läpiviennit ja saumakohdat, savupiiput ja kattovarusteiden kiinnitykset
  • Sadevesikourut ja syöksytorvet
  • Vesikatteet
  • Tuuletuspohjat
  • Ylä- ja alapohjien kunnot
  • Ulkoseinät ja perustukset
  • Ikkunat ja ovet
  • Kellaritilat
  • Salaojat
  • Maanpinnat 
  • Tekniset järjestelmät
  • Myös lämmitysjärjestelmä vaikuttaa myyntihintaan

• Myyjä voi pahimmassa tapauksessa joutua vastuuseen piilovioista viisi vuotta kaupanteon jälkeen, jos vikoja ei ole kuntotarkastuksessa löydetty. 

• • Näin harvoin käy, mutta ole kuitenkin rehellinen ja kerro avoimesti talon kunnosta kauppojen yhteydessä — Mitä enemmän kaikki on läpinäkyvää, sitä todennäköisemmin ikäviltä yllätyksiltä sekä myyjän että ostajan puolelta vältytään.
  • Jos vikoja talosta löytyy, kirjataan ne kauppakirjaan. Tällöin sekä ostaja että myyjä ovat tietoisia ongelmista ja myyjä sitoutuu allekirjoituksellaan ottamaan vastuun talosta niistä huolimatta. Viat tulee kuitenkin kirjata tarkkaan, eivätkä epäselvät yleislausekkeet riitä vapauttamaan myyjää vastuusta (esimerkiksi “talo myydään sellaisessa kunnossa, kun se ostohetkellä on”).

Eri vuosikymmenten talojen erityispiirteet

Alla tietoa eri vuosikymmeninä rakennetuista taloista ja niiden erityispiirteistä, jotka kannattaa huomioida talon kuntoa arvioidessa. Olitpa sitten ostamassa tai myymässä kyseistä taloa.

1930-luku

Kerrostalo

Yleensä yksinkertaisia puurakenteita, joita on helppo korjata.

Ongelmia löytyy varsinkin vesikatoista, ulkoseinistä, käyttövesiputkista sekä viemäreistä. Näitä on myös kaikkein todennäköisimmin jo korjattu vuosien varrella.

Peruskorjauksista ei ehkä ole huolehdittu niin hyvin, kuin myöhemmin rakennetuissa taloissa.

Omakotitalo

Omakotitalot ovat perinteisesti puurakenteisia (esim hirsirunko) ja julkisivua peittää lautaverhous. 

1930-luvulla rakennetuissa ja sitä vanhemmissa taloissa on käytetty paljon luonnonmateriaaleja, kuten turvetta, sammalta ja oksia. Ne toimivat kunhan rakenne pysyy kuivana, mutta veden päästessä sisään, alkaa hometta syntymään nopeasti.

• • Esimerkiksi talosta voi löytyä multapenkkiperustus eli luonnonkivijalka, jonka sisäpuolelle on tehty kohollaan oleva multapenkki eristämään kylmää kivijalkaa.

1940-luku

Kerrostalo

Kerrostaloissa on yleensä betonirunko, rapattu tiilimuuraus ja pinnoitteena maalaus.

Myyntihintaan voi vaikuttaa esimerkiksi se, onko yläpohjan ja ulkoseinien lämmöneristystä paranneltu peruskorjausten lisäksi. Myös hissin merkitys voi olla suuri myynnin kannalta.

Omakotitalo

Omakotitaloissa on yleensä hirsirunko, pystyrimalaudoitus sekä pinnoitteena maalaus.

Alapohjana on yleensä maanvarainen tai tuulettuva. Ilmanvaihto on painovoimainen.

Ongelmia tuottavat yleensä rakentamisessa käytetyt luonnonmateriaalit, kuten turve, sammal ja oksat. Ne toimivat hyvin kunnes rakenne kastuu, jonka jälkeen ne homehtuvat helposti. Salaojituksia ei myöskään ole usein tehty ja multapenkeissä voi piillä mikrobikasvustoa, joka voi aiheuttaa terveyshaittoja asukkaille.

1950-luku

Kerrostalo

Kerrostaloissa on yleensä betonirunko, muuratut ulko- ja sisäseinät sekä harjakatto. 

1950-luvulla rakennetuissa taloissa peruskorjauksista on yleensä jo huolehdittu paremmin.

Alapohjana on yleensä maanvarainen tai tuulettuva. Ilmanvaihto on painovoimainen.

Omakotitalo

Omakotitalot rakennettiin rankarakenteisesta puurungosta, verhottiin puupaneloinnilla ja pinnoitteena toimi maalaus. Seinärakenne on yksinkertainen, eikä taloa ole tiivistetty liikaa. Ilma vaihtuu, mikä pitää lahottajasienet ja homeet kurissa.

• Jotkut aikakauden taloista voivat kuitenkin olla myöhemmin remontoitu liian tiiviiksi, jonka vuoksi talon kunto on alkanut kärsiä. Myös kosteusvaurioita löytyy usein.

Selvitä, miten talo on suojattu sadevedeltä sekä tarkasta ovatko sadevesirännit ja syöksykourut puhtaat ja ehjät. 

Yleensä tämän aikakauden taloihin on jo tehty lisälämmöneristysremontti. 

1960-luku

Kerrostalo

Talot ovat rakennettu betonirungosta sekä muuratuista tai elementeistä tehdyistä ulkoseinistä.

Peruskorjauksista on jo yleensä huolehdittu kattavasti, vaikka toki poikkeuksiakin löytyy. Todennäköisesti isot remontit ovat kuitenkin vähintään tulossa lähiaikoina.

Omakotitalo

Omakotitalot ovat tyypillisesti matalia harjakattoja, joiden kantava runko rakentuu rankarakenteisesta puurungosta. Verhous on tehty puupaneloinnilla, tiilimuurauksella tai asbestisementtilevyillä.

Painovoimaisen ilmanvaihdon rinnalle käytettiin myös koneellinen poistoilmanvaihto.

Yleensä 60-luvun taloihin on jo tehty lisälämmöneristysremontti.

60-70-luvuilla rakennetut talot ovat herkkiä kosteusvaurioille. Pysy siis tarkkana vuoto-, kosteus- ja laho-ongelmien selvittämisessä, niin märkätiloissa kuin myös muualla talossa. 

1970-luku

Kerrostalo

Kerrostalot ovat rakennettu yleensä betonirungosta ja julkisivut lämpöeristetyistä elementtirakenteista.

Peruskorjauksista ja putkiremonteista on yleensä jo huolehdittu, tai ne aiotaan toteuttaa juuri lähiaikoina.

Omakotitalo

Talot ovat tyypillisesti entistä matalampia. Katot ovatkin yleensä tasakattoja tai matalia harjakattoja.

Lattiapinnat on haluttu rakentaa lähelle maanpintaa ja siksi perusteet koostuvat yleensä valesokkelirakenteista. Kantava runko taas rakentuu rankarakenteisesta puurungosta ja verhous puupaneloinnista, tiilimuurauksesta tai asbestisementtilevyistä.

Ilmanvaihdosta huolehtii joko painovoimainen ilmanvaihto tai koneellinen poistoilmanvaihto. 

Yleensä lisälämmöneristysremontti on tehty jälkikäteen.

60-70-luvulla rakennetut talot ovat herkkiä kosteusvaurioille. Pysy siis tarkkana vuoto-, kosteus- ja laho-ongelmien selvittämisessä, niin märkätiloissa kuin myös muualla talossa. 

1980-luku

Kerrostalo

Kerrostalot ovat rakennettu betonirungosta, joiden julkisivut koostuvat lämpöeristetyistä, pesubetonipintaisista elementeistä.

Jos peruskorjauksia ei ole jo tehty, kannattaa niihin varautua lähiaikoina.

Omakotitalo

Omakotitalojen rungot rakentuvat yleensä rankarakenteisesta puurungosta tai tiilimuurauksesta. Ulkoverhous taas puupaneloinnista tai tiilimuurauksesta.

Perustukset koostuvat yleensä matalista valesokkeliperustuksista.

Talot voivat olla joko jyrkkäkattoisia, ns käkikellotaloja, tai aumakattoisia.

Ilmanvaihdosta huolehtii koneellinen poistoilmanvaihto tai koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto.

1980-luvulla rakennuksilta vaaditut energian säästötavoitteet saavutettiin sivuuttamalla kosteusfysiikka lähes täysin. Näin ollen useimmat tämän päivän homekodit ovat rakennettu juurikin 80-luvulla. 

Ole tarkkana varsinkin jos talo on soraharjulla. Tällöin betonilaatta on voinut kutistuessaan irrota harkoista ja väliin on päässyt syntymään ilmarako. Silloin maaperän mahdollinen radon pääsee raon läpi sisäilmaan ja sisälle voi kantautua maanhajua, joka saattaa aiheuttaa terveyshaittoja.

1990 – 2000 luku

Kerrostalo

Kerrostalot ovat rakennettu pitkälti tämän päivän suositusten mukaan, jolloin niissä on jo riittävä ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmät. Kuitenkaan vuosihuolloista ei voi koskaan luopua; talo vanhenee juuri niin kunniakkaasti, kuin siitä pidetään huoltakin.

Omakotitalo

Talojen rungot rakentuvat yleensä rankarakenteisesta puurungosta, tiilimuurauksesta, kevytsora- tai kevytbetonirakenteista. 

Ilmanvaihto onnistuu koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon avulla, mutta myös koneellista poistoilmanvaihtoa on käytetty.

Vasta vuonna 1999 tuli pakolliseksi märkätilojen vedeneristäminen. Pysy siis tarkkana varsinkin märkätilojen kuntoa arvioidessa 90-luvun alussa rakennetuissa kodeissa.

90-luvulla rakennetuissa taloissa myös savupiipun juuren liitos on usein huonosti tehty tai piipun pellitys voi puuttua. 

Älä valitse kumppaniksi ketä tahansa

Kuten edellä esitellystä listauksesta saattaa huomata, vanhojen talojen kohdalla huomioon otettavia seikkoja on useita. Myös jokainen yksittäinen kohde itsessään omaa tiettyjä erityispiirteitä, joiden kunto ja arvo tulisi kauppojen yhteydessä huomioida. Pienetkin yksityiskohdat kun voivat olla myyntiargumenttien osalta tärkeitä, sillä useimmat vanhojen talojen ostajat valitsevat kohteensa juuri omintakeisten elementtien pohjalta.

Jotta yllätyksiltä siis vältytään ja kohteesta saadaan arvon mukainen kauppahinta, kannattaa kumppaniksi valita meikäläinen –  historiallisiin kohteisiin erikoistunut vanhojen talojen asiantuntija!

Kannattaa myös tutustua omaa remonttiprojektiani käsittelevään Etuoven blogi-sarjaan, joka kertoo vanhan eläinlääkärin talon kunnostamisesta uuteen uskoon Tampereen Härmälän puutarhakaupunginosassa.