Kun on kiertänyt Tampereen ja Pirkanmaan kiinteistömarkkinoita yhtä kauan kuin minä, oppii näkemään nopeasti eron onnistuneen kaupan ja pitkittyneen säädön välillä. Yksi yleisimmistä harhaluuloista, joihin törmään, on ajatus siitä, että toimitilan myynti on ”sama homma kuin asunnon myynti, mutta isommat neliöt”.
Voin sanoa suoraan: ei ole.
Vaikka tavoite on sama – omaisuuden vaihtaminen rahaksi – pelikenttä on täysin eri. Karikot ovat syvemmällä ja panokset usein kovempia. Toimitilojen maailmassa ei fiilistellä tapetteja, vaan lasketaan raakaa tuottoa. Tässä artikkelissa avaan, miksi toimitilan myynti vaatii eri otteen ja miksi siinä kannattaa luottaa ammattilaiseen.
Tunteet vs. Excel – Ostajaprofiilin ratkaiseva ero
Kun myyn perheelle omakotitaloa vaikkapa Ylöjärveltä tai kaksiota Kalevasta, kauppaa tehdään pitkälti tunteella. Ostaja miettii, miltä aamukahvi maistuu parvekkeella tai mahtuuko kulmasohva olohuoneeseen. Se on kodin etsintää.
Toimitilakaupassa tunteet jäävät narikkaan. Ostaja on lähes poikkeuksetta yritys tai sijoittaja.
Heitä kiinnostavat luvut:
- Mikä on tilan tuotto-odotus?
- Miten tilat taipuvat eri käyttötarkoituksiin?
- Millaiset ovat logistiset yhteydet ja pysäköintimahdollisuudet?
- Mitkä ovat yhtiövastikkeet ja tulevat remontit?
Jos yrität myydä hallia tai toimistoa ”kivalla tunnelmalla”, puhut väärää kieltä. Toimitila pitää osata paketoida sijoituskohteena tai liiketoiminnan mahdollistajana. Minun tehtäväni välittäjänä on kääntää tilan ominaisuudet luvuiksi ja hyödyiksi, jotka puhuttelevat rationaalista ostajaa.
Hinta ja verotus – Tässä tehdään kalleimmat virheet
Asuntokaupassa neliöhinta on usein kuningas. Toimitiloissa hinta perustuu harvoin pelkkiin neliöihin tai seiniin. Hinta määritellään useimmiten tuottoarvon kautta. Jos tilassa on vuokralainen, vuokrasopimuksen pituus ja vuokralaisen vakavaraisuus ovat kultaakin kalliimpia. Tyhjän tilan arvo on aina eri asia kuin hyvin vuokratun.
Sitten on se mörkö, joka voi purra kipeästi: arvonlisävero (ALV).
Asuntokauppa on selkeää, mutta toimitilakaupassa ALV-käytännöt, hakeutumiset ja mahdolliset palautusvastuut remonttien osalta ovat asioita, joissa ei saa mokata. Olen nähnyt tilanteita, joissa myyjä on ollut vähällä tehdä kymmenien tuhansien eurojen virheen tietämättömyyttään verotuksellisissa asioissa. Ammattilaisen tehtävä on varmistaa, että nämä asiat on selvitetty ennen kuin nimiä laitetaan paperiin.
Miksi tarvitset ammattilaisen, etkä vain ”ovenavaajaa”?
Joku voi miettiä, että ”laitanhan minä ilmoituksen nettiin ja odotan puheluita”. Toimitilojen kohdalla se harvoin toimii näin suoraviivaisesti.
1. Verkostot ja hiljainen myynti
Suuri osa parhaista toimitilakaupoista tehdään niin sanotusti hiljaisessa myynnissä. Minulla on vuosien varrelta kertynyt kattava verkosto sijoittajia ja yrityksiä täällä Pirkanmaalla, jotka etsivät jatkuvasti sopivia kohteita. He eivät välttämättä selaa julkisia portaaleja päivittäin. Kun saan toimeksiannon, tiedän usein heti, kenelle soittaa ensimmäisenä.
2. Paperisota ja selvitystyö
Toimitilakaupassa dokumentaation määrä on valtava. Kaavamääräykset, rasitteet, yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeet ja tekniset raportit pitää olla kunnossa. En ole pelkkä esittelijä, vaan neuvottelija ja asiantuntija. Hoidan taustatyön puolestasi, jotta sinä voit keskittyä omaan liiketoimintaasi.
3. Neuvotteluvoima
Yritysten välisissä kaupoissa neuvottelut ovat usein tiukempia kuin asuntokaupassa. Kun pöydässä on kokenut välittäjä, joka tuntee Tampereen hintatason ja markkinatilanteen, et myy alihintaan, mutta et myöskään hinnoittele itseäsi ulos markkinoilta.
Onko toimitilan myynti ajankohtaista?
Jos omistat hallin, toimiston tai liiketilan Tampereella tai lähikunnissa ja mietit myyntiä, ollaan yhteydessä. En lupaile kuuta taivaalta, mutta lupaan rehellisen hinta-arvion ja aktiivisen otteen myyntiin.
Usein kysytyt kysymykset (UKK)
1. Miten toimitilan hinta määritellään?
Toimitilan hinta perustuu ensisijaisesti tuottoarvoon eli siihen, kuinka paljon tila voi tuottaa vuokratuloa sijoittajalle. Hintaan vaikuttavat myös tilan sijainti, kunto, yhtiövastikkeen suuruus sekä se, onko tila valmiiksi vuokrattu vai tyhjä. Pelkkä neliöhinta ei kerro koko totuutta samalla tavalla kuin asuntokaupassa.
2. Kauanko toimitilan myynti yleensä kestää?
Toimitilojen myyntiajat ovat tyypillisesti pidempiä kuin asuntojen. Kun asunto voi mennä kaupaksi viikoissa, toimitilan myynti on prosessi, joka voi kestää muutamasta kuukaudesta jopa vuoteen. Tämä riippuu voimakkaasti suhdanteista, tilan sijainnista ja sen muunneltavuudesta. Oikealla hinnoittelulla ja aktiivisella myynnillä aikaa voidaan kuitenkin lyhentää merkittävästi.
3. Pitääkö toimitilan myynnistä maksaa arvonlisäveroa?
Lähtökohtaisesti kiinteistön tai osakkeiden myynti on arvonlisäverotonta. Tilanne on kuitenkin erilainen, jos kyseessä on uudisrakentaminen tai jos tiloissa on tehty isoja remontteja, joista on tehty ALV-vähennyksiä ns. tarkistuskauden aikana (yleensä 10 vuotta). Tällöin myyjälle voi tulla palautusvastuu vähennetyistä veroista. ALV-asiat ovat monimutkaisia, ja ne kannattaa aina tarkistaa asiantuntijan kanssa ennen myyntiä.
Soita tai laita viestiä, niin katsotaan tilanne.
Teen säännöllisesti videoita asuntokaupan tärkeimmistä aiheista – vinkkejä, jotka kestävät aikaa ja auttavat sinua onnistumaan kodinvaihdossa. Jos haluat saada nämä asiantuntijavideot heti tuoreeltaan, ota YouTube-kanavani seurantaan tästä: http://www.youtube.com/@raskunpasi5702.
Tilaamalla kanavan varmistat, että tärkeät vinkit eivät mene sivu suun!
Pasi Rasku
Kiinteistönvälittäjä LKV
puh. 0400171191
pasi.rasku@muutoslkv.fi
https://pasirasku.fi/
Muutos LKV on nyt osa Aito Säästöpankkia. Sinulle ja ostajille se tarkoittaa sujuvampia kauppoja ja nopeampia rahoitusratkaisuja – kaikki saman katon alta!
