Olen vääntänyt asuntokauppaa Tampereella ja muualla Pirkanmaalla yli viisitoista vuotta. Minulle kiinteistönvälitys ei ole kahvittelua tai pehmeiden puhumista – se on mitattavaa tulosta ja faktojen laittamista pöytään. Kun toimeksiannossa on vuokralainen asunnossa myyntihetkellä, moni myyjä olettaa homman menevän automaattisesti vaikeaksi. Yhtälö vaatii kieltämättä erilaista pelisilmää, sillä ostajakunta rajautuu ja asunnon esittelyssä on huomioitava kolmas osapuoli. Kyse ei kuitenkaan ole esteestä, vaan puhtaasti strategiasta.
Vuokrattu asunto myyntikunnossa pähkinäkuoressa:
- Ostajaprofiili muuttuu: Omaa kotia etsivä perhe harvoin ostaa asuntoa, jota rasittaa kuuden kuukauden irtisanomisaika. Markkinointi on kohdennettava kylmän viileästi sijoittajiin ja numeroihin.
- Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan: Kaupanteko ei itsessään pura vuokrasopimusta. Uusi omistaja perii vuokralaisen ja kaikki sopimuksen alkuperäiset ehdot.
- Yhteispeli on avainasemassa: Väkisin vääntäminen tuhoaa kaupat. Fiksu myyjä ja ammattivälittäjä pitävät vuokralaisen puolellaan alusta alkaen.
Tarjontaa on valtavasti – näin asuntomarkkinan kylmä totuus iskee
Jos haluat myydä vuokratun asunnon hyvään hintaan, sinun on ymmärrettävä missä markkinassa tällä hetkellä uidaan. Tilastot eivät valehtele. Vaikka asuntokaupan kokonaismäärät ottivatkin vuoden 2025 aikana reilun kymmenen prosentin harppauksen ylöspäin, ostajilla on edelleen huikeasti valinnanvaraa. Koko maassa on myynnissä yli 19 000 käytettyä kerrostaloasuntoa. Tämä on dramaattinen muutos verrattuna vuoden 2022 alkuun, jolloin vastaava luku laahasi noin 12 000 asunnon tietämillä.
Runsas tarjonta on pidentänyt myyntiaikoja keskimäärin yli neljään kuukauteen, ja asuntojen hinnat ovat joustaneet. Käännettä parempaan odotetaan viimeistään vuonna 2027, mutta juuri nyt kilpailu on armotonta. Sijoittaja ei osta asuntoasi tunteella, vaan laskimella. Vuokrattu asunto on hinnoiteltava juuri oikein, sillä ylihintaiset kohteet jäävät armotta pölyttymään nettiportaaleihin.
Myyjän pelikirja: Miten maksimoit hinnan ja minimoit säädön?
Vuokratun asunnon myynti kaatuu useimmiten huonoon viestintään. Ensimmäinen virhe on ilmoittaa asunnon myynnistä vuokralaiselle lakonisella sähköpostilla viikkoa ennen valokuvaajan tuloa. Oma tyylini on soittaa vuokralaiselle suoraan. Kun kerron avoimesti, mitä tapahtuu ja miten homma hoidetaan hänen kotirauhaansa kunnioittaen, esittelyt sujuvat poikkeuksetta mutkattomasti.
Toinen olennainen tekijä on asunnon kunto. Sijoittajat etsivät usein hyvän tuoton kohteita. Jos kyseessä on selkeä remontoitava asunto Tampereelta, se voi olla kokeneelle asuntosijoittajalle jättipotti. Oikein kohdennetulla markkinoinnilla korjausvelkakin kääntyy myyntivaltiksi, kun ostaja ymmärtää voivansa nostaa asunnon arvoa ja tulevaa vuokratasoa omalla panoksellaan.
Asuntoesittelyt ja vuokralaisen kunnioittaminen
Laki sanoo selvästi, että vuokralaisen on sallittava asunnon esittely myyntiä varten. Silti välittäjän ammattitaito punnitaan juuri tässä. Asuntoon ei marssita milloin tahansa, vaan näytöt sovitaan aina vuokralaisen aikatauluja kunnioittaen. Sotkuinen asunto ei myy, joten vuokralaisen motivoiminen pitämään paikat siistinä esittelyn ajan on rahanarvoinen taito.
Ostajan vinkkeli: Mitä otat vastaan, kun ostat vuokratun asunnon?
Sijoittajalle valmiiksi vuokrattu asunto on kuin laittaisi rahan suoraan töihin – kassavirta rullaa ostopäivästä alkaen ilman tyhjiä kuukausia tai vuokralaisen etsimisen vaivaa. Jos olet ostamassa asuntoa omaan käyttöön, tilanne on täysin toinen. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki (AHVL) suojaa vuokralaista vahvasti. Kun irtisanot vuokrasopimuksen asunnon myynnin jälkeen omiin tarpeisiisi vedoten, irtisanomisaika on kolme kuukautta alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa ja kuusi kuukautta sitä pidemmissä.
Juridiikassa ei saa sooloilla. Kun vuokrattu kohde vaihtaa omistajaa, asuntokaupan asiakirjat on laadittava pilkuntarkasti. Vuokrasopimus siirtoehtoineen, vakuuksien siirrot ja vastuiden jakautuminen kaupantekopäivänä vaativat paperityötä, jota et halua hoitaa vasemmalla kädellä.
Usein kysyttyä aiheesta
1. Voinko irtisanoa vuokralaisen ennen asunnon myyntiä?
Kyllä voit, mutta sinun on noudatettava laissa säädettyjä irtisanomisaikoja (3 tai 6 kuukautta). Tyhjä asunto vetää enemmän oman kodin etsijöitä puoleensa, mutta toisaalta menetät vuokratulot myynti- ja irtisanomisajalta. Tähän liittyy aina taktinen harkinta, jonka käyn asiakkaideni kanssa tarkasti läpi.
2. Mitä tapahtuu vuokrasopimukselle, kun asunnon omistaja vaihtuu?
Sopimus siirtyy suoraan uudelle omistajalle tismalleen samoilla ehdoilla. Ostaja ei voi nostaa vuokraa tai muuttaa ehtoja yksipuolisesti pelkän kaupanteon perusteella.
3. Mitä jos vuokralainen hankaloittaa esittelyjä?
Juridisesti vuokralaisen on sallittava esittelyt, mutta käytännössä yhteistyö on aina pakkoa parempi. Yli 15 vuoden urallani olen oppinut, että suora ja asiallinen kommunikaatio vuokralaisen kanssa ratkaisee 99 prosenttia näistä tilanteista.
4. Kummalle vakuus kuuluu kaupanteon jälkeen?
Vakuus kuuluu aina uudelle omistajalle, sillä hän ottaa kantaakseen vuokranantajan velvollisuudet ja riskit. Vakuuden siirrosta on sovittava selkeästi kauppakirjassa, jotta raha liikkuu oikealle tilille välittömästi.
5. Onko vuokrattu asunto vaikeampi myydä?
Ei välttämättä, mutta myyntiprosessi on täysin erilainen. Ostajajoukko on pienempi, sillä nopeasti omaa kotia etsivät karsiutuvat pelistä pois. Toisaalta sijoittajat iskevät hyviin kohteisiin aggressiivisesti kiinni, jos asunnon tuottoprosentti ja taloyhtiön tilanne ovat kunnossa.
Teen säännöllisesti videoita asuntokaupan tärkeimmistä aiheista – vinkkejä,
jotka kestävät aikaa ja auttavat sinua onnistumaan kodinvaihdossa. Jos haluat
saada nämä asiantuntijavideot heti tuoreeltaan, ota YouTube-kanavani seurantaan
tästä: http://www.youtube.com/@raskunpasi5702.
Tilaamalla kanavan varmistat, että tärkeät vinkit eivät mene sivu suun!
Ota rohkeasti yhteyttä!
Pasi Rasku
Kiinteistönvälittäjä LKV
puh. 0400171191
pasi.rasku@muutoslkv.fi
https://pasirasku.fi/
Muutos LKV on nyt osa Aito Säästöpankkia. Sinulle ja ostajille se tarkoittaa
sujuvampia kauppoja ja nopeampia rahoitusratkaisuja – kaikki saman katon alta!
