Hyväksytty ostotarjous ei tarkoita, että kauppa on jo tehty — se tarkoittaa, että alkaa vaihe, jossa käsiraha maksetaan, rahoitus lyödään lopullisesti lukkoon, tarvittavat asiakirjat kootaan ja lopulta allekirjoitetaan kauppakirja kaupantekopäivänä. Tämä väli hyväksytystä tarjouksesta varsinaiseen kauppaan kestää tyypillisesti muutamasta viikosta pariin kuukauteen, ja juuri tässä vaiheessa moni yllättyy siitä, kuinka paljon käytännön asioita on vielä hoidettavana.
Olen käynyt tämän vaiheen läpi lukemattomia kertoja sekä ostajien että myyjien kanssa Tampereella ja Pirkanmaalla, ja tässä kirjoituksessa avaan, mitä hyväksytyn tarjouksen jälkeen oikeasti tapahtuu — käsirahasta kauppakirjaan ja avainten luovutukseen asti.
Pähkinänkuoressa
- Hyväksytty ostotarjous on sitova sopimus — siitä vetäytyminen ilman pätevää syytä voi tulla kalliiksi
- Käsiraha (yleensä noin 4 % kauppahinnasta) maksetaan pian hyväksymisen jälkeen ja se vahvistaa sitoutumisen molemmin puolin
- Rahoituksen lopullinen järjestäminen ja tarvittavat asiakirjat kannattaa hoitaa heti, ei viime tingassa
- Kauppakirja laaditaan ja allekirjoitetaan erillisenä tilaisuutena, jossa myös loppukauppahinta maksetaan
- Avainten ja hallinnan luovutus sovitaan usein kauppakirjassa erikseen kaupantekopäivästä
Katso alla oleva video, jos haluat käydä artikkelin tärkeimmät asiat läpi kolmessa minuutissa.
Käsiraha vahvistaa sitoutumisen
Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, seuraava käytännön askel on yleensä käsirahan maksaminen. Käsiraha on tyypillisesti noin 4 % kauppahinnasta, ja se maksetaan lyhyen ajan sisällä tarjouksen hyväksymisestä — usein muutaman päivän kuluessa. Käsiraha ei ole erillinen maksu kauppahinnan päälle, vaan osa sitä: se vähennetään lopullisesta kauppahinnasta kaupantekopäivänä.
Kirjoitin sarjan edellisessä osassa tarjouksista ja hintaneuvottelusta, ja käsiraha liittyy suoraan siihen: se on konkreettinen merkki siitä, että molemmat osapuolet ovat valmiita viemään kaupan loppuun sovituilla ehdoilla. Jos ostaja perääntyy kaupasta ilman pätevää syytä, käsiraha voi jäädä myyjälle korvauksena.
Rahoitus lukkoon — älä jätä viime tinkaan
Jos tarjouksessa oli rahoitusvaraus, nyt on aika viedä rahoitus loppuun asti. Pankki tarvitsee lopulliset tiedot kohteesta — kauppahinnan, taloyhtiön tiedot ja mahdollisesti isännöitsijäntodistuksen — ennen kuin laina-asiakirjat ovat valmiina allekirjoitettaviksi. Tämä prosessi vie yleensä 1–3 viikkoa pankista riippuen, joten sitä ei kannata jättää viimeisille päiville ennen kaupantekoa.
Asuntolainan kilpailuttaminen kannattaa tehdä mieluiten jo ennen tarjouksen tekemistä, mutta jos näin ei ole tehty, tässä vaiheessa on vielä mahdollisuus varmistaa, että laina-ehdot ovat kilpailukykyiset. Jos rahoitusmuoto tai laina-aika mietityttää, olen käsitellyt myös pidempiä laina-aikoja omassa kirjoituksessani.
Asiakirjat ja selvitykset kuntoon
Ennen kauppakirjan allekirjoitusta kootaan joukko asiakirjoja, jotka varmistavat, että kaikki osapuolet tietävät, mitä ollaan ostamassa ja myymässä. Näihin kuuluvat tyypillisesti isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös, energiatodistus ja mahdollinen kuntotarkastusraportti. Olen koonnut tarkemman listan tarvittavista asiakirjoista omaan kirjoitukseeni, ja suosittelen käymään sen läpi heti tarjouksen hyväksymisen jälkeen, jotta mikään ei jää viime hetkeen.
Jos kuntotarkastusta ei ole vielä tehty mutta se oli tarjouksen ehtona, se kannattaa aikatauluttaa heti alkuun — tärkeimmät asiat kuntotarkastuksesta löydät täältä. Mahdolliset havainnot voivat vielä vaikuttaa lopulliseen kauppaan, joten niiden käsittely ennen kauppakirjaa on tärkeää molemmille osapuolille.
Kauppakirja ja kaupantekopäivä
Kauppakirja on asiakirja, joka virallisesti siirtää omistuksen ostajalle. Se laaditaan yleensä välittäjän toimesta ja allekirjoitetaan erillisessä tilaisuudessa, johon osallistuvat ostaja, myyjä ja usein myös pankkien edustajat, jos kaupassa on kiinnityksiä vaihdossa. Kaupantekopäivänä maksetaan loppukauppahinta, allekirjoitetaan kauppakirja ja luovutetaan omistusoikeus.
Kauppakirjassa sovitaan myös tarkasti hallinnan luovutuksen ajankohdasta — se ei aina ole sama päivä kuin kaupanteko. Moni sopii esimerkiksi viikon tai parin siirtymäajan, jotta muutto ehtii sujua rauhassa molemmin puolin.
Avainten ja hallinnan luovutus
Luovutushetkellä käydään yhdessä läpi kohteen kunto, mittarilukemat (vesi, sähkö) ja luovutetaan avaimet sekä mahdolliset laitteiden käyttöohjeet. Tämä hetki kannattaa dokumentoida molempien osapuolten toimesta — valokuvat mittarilukemista ja kohteen kunnosta luovutushetkellä säästävät myöhemmiltä epäselvyyksiltä.
Jos kohteessa on ollut vuokralainen myyntihetkellä, luovutuksen aikataulu ja vuokrasuhteen jatko kannattaa sopia erikseen jo ennen kauppakirjaa, ettei se tule yllätyksenä kummallekaan osapuolelle.
Mitä jos jokin menee pieleen matkalla
Harvinaista mutta mahdollista on, että jokin este ilmenee ennen kauppakirjaa — rahoitus ei järjestykään, kuntotarkastuksessa löytyy merkittävä puute tai jompikumpi osapuoli haluaa perääntyä. Hyväksytty tarjous on lähtökohtaisesti sitova, joten perääntyminen ilman tarjouksessa mainittua pätevää syytä voi johtaa korvausvelvollisuuteen. Tästä syystä on tärkeää, että kaikki oleelliset ehdot — rahoitusvaraus, kuntotarkastusehto tai muu — on kirjattu tarjoukseen alun perin selkeästi.
Yhteenveto — hyväksytty tarjous on alku, ei loppu
Hyväksytyn ostotarjouksen jälkeinen aika on täynnä käytännön askelia, jotka kannattaa hoitaa järjestelmällisesti eikä viime tingassa: käsiraha, rahoitus, asiakirjat, kauppakirja ja lopuksi luovutus. Jos olet parhaillaan tässä vaiheessa ja kaipaat apua prosessin läpiviemiseen, autan mielelläni.
Usein kysyttyä hyväksytyn tarjouksen jälkeisistä vaiheista
Kuinka pian hyväksytyn tarjouksen jälkeen varsinainen kauppa tehdään? Yleensä muutamasta viikosta pariin kuukauteen, riippuen rahoituksen järjestymisestä ja osapuolten aikatauluista.
Mikä on käsiraha ja onko se pakollinen? Käsiraha on tyypillisesti noin 4 % kauppahinnasta, ja se maksetaan pian tarjouksen hyväksymisen jälkeen. Se ei ole lakisääteinen pakko, mutta se on vakiintunut ja suositeltava käytäntö, joka vahvistaa molempien osapuolten sitoutumisen.
Voiko kaupasta vielä perääntyä hyväksytyn tarjouksen jälkeen? Vain tarjouksessa mainitun pätevän syyn perusteella, kuten rahoituksen epäonnistumisen tai kuntotarkastuksen ehdon perusteella. Muuten perääntyminen voi johtaa korvausvelvollisuuteen.
Kuka laatii kauppakirjan? Yleensä kiinteistönvälittäjä laatii kauppakirjan osana välityspalvelua, ja se allekirjoitetaan yhteisessä tilaisuudessa.
Mitä tapahtuu kaupantekopäivänä? Loppukauppahinta maksetaan, kauppakirja allekirjoitetaan ja omistusoikeus siirtyy virallisesti ostajalle.
Milloin avaimet vaihtavat omistajaa? Hallinnan luovutuksen ajankohta sovitaan kauppakirjassa, ja se voi olla sama päivä kuin kaupanteko tai myöhemmin sovittu siirtymäaika.
Mitä jos rahoitus ei järjestykään ajoissa? Jos tarjouksessa oli rahoitusvaraus, ostaja voi vetäytyä kaupasta ilman korvausvelvollisuutta. Ilman rahoitusvarausta tilanne voi olla ostajalle huomattavasti hankalampi.
Seuraa myös ilmoitteluani Facebookissa, Instagramissa ja LinkedInissä.
Tilaa myös YouTube-kanavani säännöllisiä asuntokaupan videovinkkejä varten.
Pasi Rasku
Kiinteistönvälittäjä LKV
0400 171 191
pasi.rasku@muutoslkv.fi
https://pasirasku.fi/
Muutos LKV on nyt osa Aito Säästöpankkia. Sinulle ja ostajille se tarkoittaa sujuvampia kauppoja ja nopeampia rahoitusratkaisuja – kaikki saman katon alta!
