Tampereen toimitilastrategia – mitä kaupunki myy ja miten?

Tampereen toimitilastrategia linjaa, että kaupunki luopuu tiloista, joita se ei enää tarvitse, ja se tuo yrittäjille ja sijoittajille uusia ostokohteita. Asunto- ja kiinteistölautakunta hyväksyi strategian 20.8.2026. Sen mukaan korjaaminen menee uudisrakentamisen edelle, ja kaupunki myy suunnitelmallisesti rakennukset, jotka eivät enää kuulu palveluverkkoon. Myyntiin tulee vanhoja kouluja, päiväkoteja, huviloita ja erikoisrakennuksia. Neliöhinta näyttää usein edulliselta, mutta kaava, suojelu ja korjausvelka ratkaisevat, onko kauppa hyvä.

Strategia kuulostaa hallinnon paperilta, ja sitä se onkin. Siitä seuraa silti aivan konkreettisia kauppoja. Kävin läpi, mitä kaupunki linjasi, mitä se on viime aikoina myynyt ja millä hinnoilla, miten myynti käytännössä etenee ja mitä sinun kannattaa selvittää ennen kuin jätät tarjouksen. Kirjoitan tämän yrittäjälle ja sijoittajalle, joka etsii Tampereelta toimitilaa tai kehitettävää kohdetta.

Pähkinänkuoressa

Lautakunta hyväksyi toimitilastrategian 20.8.2026. Kaupunki luopuu suunnitelmallisesti tiloista, jotka eivät enää palvele palveluverkkoa.
Myynti on jo käynnissä: marraskuusta 2024 elokuuhun 2025 kaupunki myi viisi rakennusta 44,2 miljoonalla eurolla. Neljä niistä maksoi 40 000–670 000 euroa.
Myynti tapahtuu pääsääntöisesti avoimella tarjouskilpailulla, usein verkkohuutokaupassa.
Kauppahinta on vain osa kokonaisuutta. Tontti, korjaukset ja kaavan sallima käyttö ratkaisevat.
Kaupunki myös vuokraa tiloja markkinoilta, mikä on mahdollisuus toimitilan omistajalle.

Jos katsot mieluummin kuin luet, käyn alla olevalla videolla tärkeimmät asiat läpi vajaassa kuudessa minuutissa.

Katsotko jotain kaupungin myymää kohdetta?

Käydään se läpi yhdessä ennen kuin jätät tarjouksen: kaava, kunto ja realistinen hinta.

Ota yhteyttä →

Mitä toimitilastrategiassa linjattiin?

Toimitilastrategia koskee kaupungin omia tiloja: kouluja, päiväkoteja, kirjastoja, toimistoja ja muita palvelurakennuksia. Se on yli valtuustokausien ulottuva linjaus siitä, miten kaupunki hoitaa, kehittää ja uudistaa rakennuksiaan. Ostajan kannalta olennaisia periaatteita on neljä:

Korjaaminen ennen uudisrakentamista. Olemassa olevaa rakennuskantaa käytetään ja korjataan ensin.
Kaupunki omistaa pysyvät palvelurakennuksensa itse. Vuokraaminen markkinoilta täydentää tarvetta joustavasti.
Monikäyttöisyys. Uudet ja korjattavat tilat suunnitellaan yhteiskäyttöön, jolloin samaan rakennukseen mahtuu useampi palvelu.
Suunnitelmallinen luopuminen. Kaupunki luopuu tiloista, jotka eivät enää palvele palveluverkkoa tai strategisia tavoitteita.

Taustalla on palveluverkkosuunnitelma 2026–2040, jonka kaupunginhallitus hyväksyi huhtikuussa. Se kertoo, missä palvelut jatkossa sijaitsevat. Kun koulu, päiväkoti tai toimisto jää verkon ulkopuolelle, rakennus siirtyy luovutettavien listalle.

Monikäyttöisyys vauhdittaa samaa kehitystä. Kun palvelut tiivistyvät samoihin taloihin, vanhoja rakennuksia jää tyhjiksi.

Mitä kaupunki on myynyt ja millä hinnalla?

Kaupungin oma tilannekatsaus viime vuoden lopulta antaa hyvän kuvan mittakaavasta. Kymmenessä kuukaudessa, marraskuusta 2024 elokuuhun 2025, kaupunki myi viisi rakennusta yhteensä 44,2 miljoonalla eurolla.

Kohde	Rakennuksen hinta	Tontin arvo
Pyynikin sosiaali- ja terveysasema	n. 42,8 milj. €	n. 4,1 milj. €
Verkaranta	670 000 €	672 000 €
Hatanpään huvila	500 000 €	405 000 €
Villa Sakari, Herrainmäki	235 000 €	150 000 €
Asuinrakennus, Piennarkatu	40 000 €	72 500 €

Yksi kauppa toi lähes koko summan. Neljä muuta rakennusta maksoivat yhteensä noin 1,4 miljoonaa euroa, eli ne olivat tavallisen yrittäjän tai piensijoittajan kokoluokkaa.

Katso myös oikeanpuoleista saraketta. Tontin arvo lasketaan erikseen, ja se voi olla yhtä suuri kuin rakennuksen hinta.

Samassa katsauksessa myynnissä oli yhdeksän kohdetta, myyntivalmistelussa 12, kaavoitettavana 16 ja ratkaisua odottamassa 18. Eri vaiheissa oli siis yli 50 rakennusta tai kiinteistöä. Joukossa on entisiä lastentaloja, kouluja, päiväkoteja, saunarakennuksia, sairaalarakennuksia ja vanha tehdasrakennus.

Tuore esimerkki: Epilän tehdaskonttori

Kesällä kaupunki laittoi verkkohuutokauppaan Epilässä sijaitsevan, vuonna 1917 valmistuneen tehdaskonttorin. Huoneistoalaa on noin 225 neliömetriä ja tonttia 1 464 neliömetriä. Rakennus on suojeltu ja peruskorjattava. Kaavan mukaan tontille sopii asumista sekä liike-, toimisto-, palvelu- ja opetustiloja.

Tarjousaika päättyi 8.8., ja korkein tarjous oli 191 800 euroa. Se on noin 850 euroa neliöltä.

Luku kertoo, miten markkina hinnoittelee tällaisen kohteen. Ostaja saa persoonallisen rakennuksen ja joustavan kaavan, mutta ottaa vastattavakseen peruskorjauksen ja suojelumääräykset. Kaupunki pidätti oikeuden hyväksyä tai hylätä tarjoukset, eikä päätöstä ollut elokuussa vielä tehty.

Miten kaupunki myy rakennuksensa?

Pääsääntö on avoin ja julkinen tarjouskilpailu. Kohteet löytyvät kaupungin verkkosivuilta ja verkkohuutokaupasta, ja osassa kohteista kaupunki käyttää kiinteistönvälittäjää.

Jos tarjouskilpailu ei tuota riittävää hintaa, kaupunki voi siirtyä neuvottelumenettelyyn ja asettaa hintapyynnön.
Pitkäaikaiselle vuokralaiselle kohde voidaan tietyin ehdoin myydä suoraan. Hinta perustuu silloin riippumattomaan arvioon.
Kaupunki voi hylätä kaikki tarjoukset.
Myyntipäätöksestä voi tehdä oikaisuvaatimuksen, mikä venyttää aikataulua.

Korkein tarjous ei siis vielä ole kauppa. Varaa aikaa ja pidä rahoitus voimassa riittävän pitkään.

Yksityiseen myyjään verrattuna kaupunki on hitaampi, mutta prosessi on läpinäkyvä. Kuntotutkimukset ja kaavatiedot ovat yleensä tarjolla jo myynti-ilmoituksessa.

Kaupunki myös vuokraa itselleen tarpeettomia tiloja. Ostaminen ei siis ole ainoa tapa päästä kiinni kiinnostavaan kohteeseen.

Kuusi asiaa, jotka selvität ennen tarjousta

Kaava ja sallittu käyttö. Tarkista, mitä asemakaava sallii juuri nyt. Jos suunnitelmasi vaatii kaavamuutoksen, varaudu vuosien odotukseen. Kaupungin omissakin kohteissa kaavoitus on aikataulutettu useamman vuoden päähän.
Suojelu. Suojeltu rakennus rajaa muutoksia julkisivuun ja usein myös sisätiloihin. Korjaaminen maksaa enemmän ja kestää pidempään kuin tavallisessa kiinteistössä.
Kunto ja korjausvelka. Kaupunki luopuu usein rakennuksista, joiden korjaaminen ei sille enää kannata. Lue kuntotutkimus kokonaan ja pyydä peruskorjauksesta oma kustannusarvio ennen tarjousta.
Tontti. Selvitä, myydäänkö tontti vai vuokrataanko se, paljonko vuokra on ja liittyykö kauppaan rakentamisvelvoite.
Käyttökulut. Vanha julkinen rakennus on usein kallis lämmittää. Laske energiakulut mukaan, sillä energiatehokkuus näkyy toimitilan kuluissa joka kuukausi.
Käyttäjä ja rahoitus. Mieti, kuka tilaa käyttää ja mitä hän siitä maksaa. Pankki katsoo kassavirtaa, ja tyhjä erikoisrakennus on sille vaikeampi vakuus kuin vuokrattu liiketila. Kävin rahoituksen läpi kirjoituksessa toimitilakaupasta korkojen noustua.

Kun nämä kuusi on selvitetty, tarjouksen suuruus on laskutehtävä. Lähde liikkeelle siitä, mitä valmis tila tuottaa, ja vähennä korjaukset. Tuottovaatimuksen vaikutuksen hintaan näet laskuesimerkistä kirjoituksessa toimitiloihin sijoittamisesta Pirkanmaalla.

Toinen puoli: kaupunki vuokralaisena

Strategiassa on linjaus, joka jää helposti huomaamatta. Kaupunki omistaa itse pysyvät ja strategisesti tärkeät palvelurakennuksensa, mutta täydentää tilojaan vuokraamalla markkinoilta.

Kun kouluja ja päiväkoteja korjataan uudisrakentamisen sijaan, toiminnalle tarvitaan korjausten ajaksi väistötiloja. Jos omistat muuntojoustavan tilan hyvien kulkuyhteyksien varrella, julkinen käyttäjä voi olla sinulle varteenotettava vuokralainen.

Infografiikka: kuusi asiaa, jotka kannattaa selvittää ennen tarjousta kaupungin myymästä rakennuksesta.

Mitä tämä tekee Tampereen toimitilamarkkinalle?

Kaupungin kohteet lisäävät tarjontaa siinä päässä markkinaa, jossa tilaa on jo valmiiksi: vanhoissa, korjattavissa rakennuksissa. Pääkaupunkiseudulla toimistojen vajaakäyttö oli syyskuun lopussa 18,6 prosenttia, mutta parhaissa toimistoissa vain 8,9 prosenttia.

Sama kahtiajako näkyy Tampereella. Kirjoitin siitä syyskuun alussa, kun kävin läpi, miten toimitilamarkkina Tampereella kääntyi.

Tavallisen vanhan toimiston omistajalle kaupungin myynnit tuovat lisää kilpailua. Kaupungin kohteissa on kuitenkin jotain, mitä tavallisessa toimistossa ei ole: historia, oma tontti ja usein sijainti, jollaista ei enää kaavoiteta. Siksi ne päätyvät harvoin samaan käyttöön kuin ennen.

Oma näkemykseni on, että paras kauppa syntyy, kun käyttäjä on tiedossa ennen tarjousta. Jos ostat rakennuksen ja alat vasta sitten miettiä, kuka sinne tulee, maksat tyhjistä kuukausista. Jos tiedät vuokralaisen tai oman käyttösi ja olet laskenut korjaukset, kaupungin kohde voi olla Tampereen kiinnostavimpia ostoja.

Usein kysyttyä

Mikä on Tampereen toimitilastrategia?

Se on kaupungin linjaus omien palvelutilojensa hoidosta, kehittämisestä ja uudistamisesta. Asunto- ja kiinteistölautakunta hyväksyi sen 20.8.2026. Strategian mukaan kaupunki korjaa ennen kuin rakentaa uutta ja luopuu tiloista, joita se ei enää tarvitse.

Mistä löydän kaupungin myytävät kiinteistöt?

Kaupungin verkkosivuilta ja verkkohuutokaupasta. Osa kohteista on myynnissä kiinteistönvälittäjän kautta.

Voiko pieni yritys tai yksityishenkilö ostaa kaupungin rakennuksen?

Voi. Tarjouskilpailut ovat avoimia kaikille. Kaupungin tuoreimmassa katsauksessa viidestä myydystä rakennuksesta neljä maksoi alle 700 000 euroa.

Onko korkein tarjous sitova kauppa?

Ei. Kaupunki voi hyväksyä tai hylätä tarjoukset, ja myyntipäätöksestä voi tehdä oikaisuvaatimuksen.

Miksi kaupungin rakennusten neliöhinnat ovat usein matalia?

Hinnassa näkyvät korjausvelka, suojelumääräykset ja kaavan rajoitukset. Ostaja maksaa vähemmän, koska hän ottaa nämä vastattavakseen.

Kannattaako suojeltu rakennus ostaa toimitilaksi?

Kannattaa, jos käyttö sopii rakennukseen ilman suuria muutoksia ja korjausten hinta on laskettu etukäteen. Suojeltu rakennus erottuu, mutta korjaaminen on tavallista kalliimpaa.

Vuokraako kaupunki tiloja yksityisiltä omistajilta?

Kyllä. Strategian mukaan vuokraaminen markkinoilta täydentää kaupungin omia tiloja. Tarvetta syntyy esimerkiksi väistötiloista, kun kouluja ja päiväkoteja korjataan.

Käydään kohde läpi yhdessä

Mietitkö kaupungin myymän rakennuksen ostoa tai oman toimitilasi myyntiä tai vuokrausta? Katsotaan rauhassa, mitä kaava sallii, mitä korjaukset maksavat ja mikä hinta on tämän päivän markkinassa realistinen. Keskustelu ei sido sinua mihinkään.