Asunnon kaupanteko on asuntokaupan viimeinen vaihe, jossa rahat ja omistus vaihtuvat samana päivänä – ja avaimet joko heti tai sovitusti myöhemmin. Myyjälle se tarkoittaa muutamaa selvää tehtävää: paperit ajan tasalle, laina ja pantti pankin kanssa sovituksi, kauppakirja luettuna ja asunto luovutuskuntoon. Kun nämä on hoidettu etukäteen, itse kaupantekoon menee harvoin puolta tuntia enempää.
Tämä on asuntokauppasarjan kuudes ja viimeinen osa. Edellisessä osassa kävin läpi, mitä tapahtuu hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen. Nyt mennään loppuun asti: miten kaupantekopäivä etenee, mitä luovutus oikeasti tarkoittaa ja mitä myyjälle jää hoidettavaksi vielä avainten jälkeen.
Yli 15 vuotta Tampereen ja Pirkanmaan asuntokaupassa on opettanut yhden asian: viivästykset syntyvät lähes aina samoista asioista – eikä yksikään niistä ole sellainen, jota ei voisi ennakoida.
Pähkinänkuoressa
- Kaupanteossa allekirjoitetaan kauppakirja, kauppahinta maksetaan ja omistus siirtyy ostajalle. Luovutuksessa siirtyy hallinta eli avaimet – ne voivat olla eri päivinä.
- Valtaosa välittäjien tekemistä asunto-osakekaupoista tehdään nykyään digitaalisesti. Heinäkuussa 2026 osuus nousi ennätykselliseen 73 prosenttiin.
- Ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 % asunto-osakkeesta ja 3 % kiinteistöstä. Ensiasunnon verovapautta ei enää ole.
- Vastuu asunnon vahingoista siirtyy ostajalle vasta, kun hallinta siirtyy. Myöhemmässä luovutuksessa asunto on siis yhä myyjän vastuulla.
- Kaupan jälkeen myyjälle jää sopimusten irtisanominen, verotuksen tarkistus ja valmius vastata, jos ostaja ilmoittaa virheestä.
Katso alla oleva video, jos haluat käydä artikkelin tärkeimmät asiat läpi viidessä minuutissa.
Aikajana: hyväksytystä tarjouksesta avaimiin
Tyypillisessä asunto-osakekaupassa tarjouksen hyväksymisestä kaupantekoon kuluu parista viikosta noin kuukauteen. Aika riippuu lähinnä ostajan rahoituksesta ja siitä, onko tarjous ehdollinen.
| Vaihe | Milloin | Kuka hoitaa |
|---|---|---|
| Tarjouksen ehdot täyttyvät (esim. lainalupaus, oman asunnon myynti) | Tarjouksessa sovitun määräajan sisällä | Ostaja |
| Kauppakirjan luonnos molemmille luettavaksi | Noin viikko ennen kauppaa | Välittäjä |
| Myyjän lainan ja panttauksen vapautus sovitaan | Viimeistään viikko ennen kauppaa | Myyjä ja myyjän pankki |
| Kaupanteko: allekirjoitus, maksu, omistuksen siirto | Sovittuna päivänä | Kaikki osapuolet |
| Luovutus: avaimet ja hallinta ostajalle | Kaupantekopäivänä tai kauppakirjassa sovittuna päivänä | Myyjä |
| Kiinteistökaupassa lainhuudon haku | Kuuden kuukauden kuluessa kaupasta | Ostaja |
Ennen kaupantekoa: myyjän tarkistuslista
Kaupantekopäivän sujuvuus ratkaistaan edeltävällä viikolla. Käy nämä läpi ja kuittaa välittäjälle, kun ne ovat kunnossa.
- Lue kauppakirjan luonnos kokonaan. Katso erityisesti luovutuspäivä, vastikkeiden jako, mukaan jäävä irtaimisto ja se, miten yhtiön jo päättämien remonttien kulut jaetaan. Jos jokin poikkeaa siitä, mitä muistat sopineesi, sano se nyt – ei kaupantekopöydässä.
- Sovi pankin kanssa lainan maksusta ja pantin vapautuksesta. Jos asunnossa on laina, pankki kuittaa sen kauppahinnasta ja vapauttaa vakuuden. Pankille tarvitaan tieto kaupantekopäivästä ja tilinumero, jolle loppuosa kauppahinnasta maksetaan.
- Selvitä, missä osakkeesi on. Jos taloyhtiö on jo siirtynyt sähköiseen huoneistotietojärjestelmään ja omistajamerkintäsi on siellä, paperia ei tarvita. Jos sinulla on yhä paperinen osakekirja, toimita se välittäjälle hyvissä ajoin ennen kauppaa. Kadonnut osakekirja on yksi harvoista asioista, joka voi siirtää kauppaa kuukausilla, koska se pitää ensin kuolettaa käräjäoikeudessa.
- Pyydä ajantasaiset yhtiön asiakirjat. Isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön tietojen on oltava tuoreita. Välittäjä tilaa ne yleensä, mutta tarkista, että viimeisimmät yhtiökokouspäätökset ovat mukana. Mitä kaikkea kauppaan tarvitaan, olen koonnut artikkeliin asuntokaupan asiakirjat ja mistä ne saa.
- Varmista, että kaikki tiedossasi olevat viat on kerrottu kirjallisesti. Tämä on myyjän paras suoja kaupan jälkeen. Jos kohteessa tehtiin kuntotarkastus, sen havainnot ja niihin sovitut ratkaisut kuuluvat kauppakirjan liitteisiin.
Kaupantekopäivä käytännössä
Moni myyjä kuvittelee kaupanteon pankin neuvotteluhuoneeksi, jossa istutaan tunti papereita kääntäen. Nykyään se on useimmiten jotain aivan muuta.
Digitaalinen kauppa
Digitaalisessa asuntokaupassa kauppakirja allekirjoitetaan verkkopankkitunnuksilla, ja järjestelmä hoitaa samalla hetkellä kauppahinnan maksun, myyjän lainan kuittauksen, pantin vapautuksen ja varainsiirtoveron. Osapuolten ei tarvitse olla samassa paikassa. Heinäkuussa 2026 jo 73 prosenttia välittäjien tekemistä vanhojen asunto-osakkeiden kaupoista tehtiin näin, ja myös kiinteistökauppa siirtyy verkkoon nopeasti.
Myyjän kannalta tärkein etu on varmuus: omistus ei siirry ennen kuin raha on siirtynyt, ja molemmat tapahtuvat samassa hetkessä. Kun myyjä ja ostaja asioivat eri pankeissa, tämä poistaa vanhan tavan kaikkein hermostuttavimman vaiheen – odottelun, näkyykö maksu tilillä.
Perinteinen kauppa
Jos kauppaa ei voida tehdä digitaalisesti – esimerkiksi kuolinpesän, holhousasian tai jonkin erityisehdon vuoksi – kokoonnutaan yleensä ostajan pankkiin. Välittäjä käy kauppakirjan läpi, allekirjoitukset tehdään paperille, ostajan pankki maksaa kauppahinnan ja kuittauksen jälkeen omistusasiakirjat luovutetaan ostajalle.
Asunto-osake ja kiinteistö eroavat toisistaan
Kerrostalo- ja rivitaloasunnoissa ostetaan yleensä asunto-osake, omakotitaloissa useimmiten kiinteistö. Ero näkyy kaupanteossa ja sen jälkeen.
| Asunto-osake | Kiinteistö | |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | 1,5 % velattomasta hinnasta | 3 % kauppahinnasta |
| Kauppakirjan muoto | Vapaamuotoinen, käytännössä aina kirjallinen | Kaupanvahvistajan vahvistama tai sähköinen kauppa |
| Omistuksen kirjaus | Huoneistotietojärjestelmä tai osakekirja | Lainhuuto, haettava kuudessa kuukaudessa |
| Keskeinen laki | Asuntokauppalaki | Maakaari |
Luovutus: omistus ja hallinta ovat eri asioita
Luovutus tarkoittaa hetkeä, jolloin asunnon hallinta siirtyy ostajalle – käytännössä avaimet vaihtavat omistajaa. Se voi tapahtua kaupantekopäivänä tai sovitusti myöhemmin, esimerkiksi kun myyjän oma uusi koti valmistuu.
Ero on myyjälle merkittävämpi kuin miltä se kuulostaa. Vastuu asunnon vahingoista – niin sanottu vaaranvastuu – siirtyy ostajalle vasta hallinnan mukana. Jos luovutus on kolmen viikon päästä kaupasta ja asuntoon tulee sillä välin vesivahinko, se on lähtökohtaisesti myyjän ongelma. Pidä siis kotivakuutus voimassa luovutuspäivään asti, vaikka asunto on jo myyty.
Myöhempi luovutus: sovi nämä kauppakirjaan
- Tarkka luovutuspäivä ja kellonaika
- Kuka maksaa vastikkeet, sähkön ja veden kaupan ja luovutuksen väliseltä ajalta
- Maksetaanko osa kauppahinnasta vasta luovutuksessa – tämä on ostajalle tavallinen ja kohtuullinen vaatimus
- Mitä tapahtuu, jos luovutus myöhästyy
Luovutuskunto
Asunto luovutetaan tyhjänä ja siivottuna, ellei muuta ole sovittu. Hyvä luovutus näyttää käytännössä tältä:
- Kaikki avaimet, myös varasto-, posti- ja autokatoksen avaimet, sekä tieto kadonneista avaimista
- Kodinkoneiden, ilmalämpöpumpun ja muiden laitteiden käyttöohjeet ja takuupaperit
- Sähkö- ja vesimittarin lukemat kirjattuna tai valokuvattuna luovutushetkellä
- Kauppakirjassa mukaan luvattu irtaimisto paikallaan – ja muu vietynä
- Omakotitalossa tieto huoltoväleistä, kaivoista, sulakkeista ja lämmitysjärjestelmästä
Jos asunnossa on vuokralainen, luovutus toimii eri tavalla: vuokrasopimus siirtyy ostajalle ja avaimet jäävät vuokralaiselle. Tästä tarkemmin artikkelissa vuokralainen asunnossa myyntihetkellä.
Kaupan jälkeen: mitä myyjälle vielä jää
Sopimukset ja ilmoitukset
Irtisano sähkö-, laajakaista- ja vakuutussopimukset päättymään luovutuspäivänä. Tee muuttoilmoitus, jos muutat samalla. Taloyhtiön omistajatiedot päivittyvät yleensä kaupan kautta, mutta isännöitsijälle ei ole haitaksi ilmoittaa itse – varsinkin jos yhtiö on vielä paperisessa osakeluettelossa.
Verotus
Myyjä ei maksa varainsiirtoveroa. Myyntivoitto sen sijaan voi olla veronalaista. Oman asunnon myynti on verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä vakituisesti vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Muussa tapauksessa voitto ilmoitetaan omassa veroilmoituksessa, ja silloin kannattaa laskea, kumpi on edullisempi: todelliset hankintamenot vai hankintameno-olettama.
Virhevastuu
Kauppa on valmis, mutta vastuu ei pääty avainten mukana. Jos ostaja löytää asunnosta virheen, josta hänelle ei kerrottu, hänen on ilmoitettava siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Kanne on nostettava viiden vuoden kuluessa luovutuksesta – sama raja koskee sekä asunto-osaketta että kiinteistöä.
Myyjän paras suoja on se, mitä tehtiin ennen kauppaa: kerrottiin tiedossa olevat viat kirjallisesti, teetettiin kuntotarkastus ja kirjattiin havainnot kauppakirjaan. Tästä syystä sarjan ensimmäinen osa, asunnon myynti alkaa jo ennen myynti-ilmoitusta, liittyy suoraan tähän viimeiseen vaiheeseen. Jos ostajalta tulee yhteydenotto virheestä, älä vastaa kiireessä. Käy asia läpi välittäjän kanssa ja pyydä tarvittaessa asiantuntijan arvio ennen kuin otat kantaa korvauksiin.
Tavallisimmat viivästykset – ja miten vältät ne
Ostajan rahoitus ei ole valmis. Lainalupaus on eri asia kuin lopullinen lainapäätös. Kysy välittäjältä viikkoa ennen kauppaa, onko ostajan pankki vahvistanut lainan nostopäivän.
Paperinen osakekirja on hukassa tai väärässä paikassa. Etsi se heti, kun päätät myydä – ei kauppaa edeltävällä viikolla. Jos laina on toisessa pankissa, osakekirja voi olla pantattuna siellä.
Kauppakirjasta löytyy yllätys vasta pöydässä. Lue luonnos silloin, kun se lähetetään. Pienikin epäselvyys vastikkeista tai irtaimistosta voi pysäyttää allekirjoituksen.
Myyjän pankki ei ole ajoissa. Pantin vapautus vaatii pankilta toimenpiteen. Soita omaan pankkiisi heti, kun kaupantekopäivä on sovittu.
Koko sarja: näin asuntokauppa etenee alusta loppuun
Kuusiosainen sarja kulkee myyjän mukana ensimmäisestä ajatuksesta avainten luovutukseen:
- Asunnon myynti alkaa jo ennen myynti-ilmoitusta
- Oikea hinnoittelu ratkaisee enemmän kuin moni uskoo
- Miten onnistunut asuntonäyttö syntyy
- Tarjoukset ja hintaneuvottelut käytännössä
- Mitä tapahtuu hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen
- Näin asuntokauppa etenee kaupantekoon ja luovutukseen – luet sitä parhaillaan
Usein kysytyt kysymykset
Mitä eroa on kaupanteolla ja luovutuksella?
Kaupanteossa allekirjoitetaan kauppakirja, kauppahinta maksetaan ja omistus siirtyy. Luovutuksessa ostaja saa hallinnan eli avaimet. Ne voivat olla samana päivänä tai eri päivinä.
Kauanko kaupanteko kestää?
Digitaalisessa kaupassa allekirjoitus ja maksut hoituvat minuuteissa. Perinteisessä pankkikaupassa varaa noin tunti. Valmistelut kannattaa aloittaa viimeistään viikkoa ennen.
Kuka maksaa varainsiirtoveron?
Ostaja. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta. Välittäjän kautta tehdyssä osakekaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä.
Kuka vastaa asunnosta kaupan ja luovutuksen välillä?
Myyjä. Vastuu vahingoista siirtyy ostajalle vasta hallinnan mukana, joten myyjän kotivakuutus kannattaa pitää voimassa luovutuspäivään asti.
Tarvitaanko paperista osakekirjaa?
Vain jos taloyhtiö ei ole vielä siirtynyt sähköiseen huoneistotietojärjestelmään tai omistajamerkintää ei ole siirretty sinne. Silloin osakekirja toimitetaan välittäjälle ennen kauppaa.
Joutuuko asunnon myyntivoitosta maksamaan veroa?
Ei, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä vakituisesti vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Muussa tapauksessa voitto on veronalaista pääomatuloa.
Kuinka kauan myyjä vastaa virheistä kaupan jälkeen?
Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, ja kanne on nostettava viiden vuoden kuluessa luovutuksesta.
Lopuksi
Kaupanteko on asuntokaupan lyhyin vaihe, mutta se kokoaa yhteen kaiken aiemmin tehdyn. Kun hinnoittelu, näytöt, neuvottelut ja ehdot on hoidettu huolella, viimeinen päivä on lähinnä muodollisuus. Kun jotain on jäänyt auki, se tulee vastaan juuri tässä.
Jos asunnon myynti on edessä tai kauppa on jo sovittu ja haluat varmistaa, että loppu menee ilman yllätyksiä, käydään tilanteesi yhdessä läpi. Kerron suoraan, mitä sinun kannattaa hoitaa nyt ja mitä voi jättää myöhemmäksi.
Tilaa YouTube-kanavani, niin saat säännöllisesti käytännön videovinkkejä kiinteistöasioihin.
Seuraa myös ilmoitteluani Facebookissa, Instagramissa ja LinkedInissä.
Pasi Rasku
Kiinteistönvälittäjä LKV
0400 171 191
pasi.rasku@muutoslkv.fi
https://pasirasku.fi/
Muutos LKV on nyt osa Aito Säästöpankkia. Sinulle ja ostajille se tarkoittaa sujuvampia kauppoja ja nopeampia rahoitusratkaisuja – kaikki saman katon alta!
