Kuolinpesän asunnon myynti – opas osakkaille päätöksistä kauppaan

Kirjoittaja Pasi Rasku, kiinteistönvälittäjä LKV, Sp-Koti Muutos · Tarkistettu 30.10.2026 · Lukuaika noin 12 min

Myynnin vaiheet ja aikataulu

Tämä opas on tehty sinulle, joka olet kuolinpesän osakas ja mietit, mitä vanhempasi tai muun läheisesi asunnolle tehdään. Kuolinpesän asunnon myynti on tavallinen asuntokauppa, mutta myyjänä on joukko ihmisiä, joiden kaikkien on oltava samaa mieltä. Siksi suuri osa työstä tehdään ennen kuin asunto on edes ilmoituksessa.

Opas käsittelee ensisijaisesti asunto-osakkeen eli kerrostalo- tai rivitaloasunnon myyntiä. Omakotitalon erot on merkitty erikseen.

Milloin myyntiin?

Laki ei aseta myynnille määräaikaa, mutta tyhjillään seisova asunto maksaa. Vastikkeet ja muut kulut juoksevat kuolinpesän varoista, ja tyhjässä asunnossa vesivuoto tai muu vahinko huomataan myöhään. Ajoitus vaikuttaa myös verotukseen: kun asunto myydään pian kuoleman jälkeen, kauppahinta on yleensä lähellä perukirjaan merkittyä arvoa, ja myyntivoittoa syntyy vähän.

Kuka päättää myynnistä?

Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, yleistestamentin saajat ja leski, jos hänellä on avio-oikeus vainajan omaisuuteen eikä ositusta ole vielä tehty. Erityistestamentin eli legaatin saaja ei yleensä ole osakas. Ennen perinnönjakoa osakkaat hallitsevat pesää yhdessä. Asunnon myynti, toimeksiantosopimus, ostotarjouksen hyväksyminen ja kauppakirja edellyttävät siksi jokaisen osakkaan suostumusta.

Ensimmäisinä viikkoina pesää hoitaa yleensä vainajan kanssa asunut osakas tai muu osakas, joka on ottanut asiat hoitaakseen. Hän voi huolehtia juoksevista asioista, kuten vastikkeista ja asunnon tarkistamisesta, mutta ei voi yksin päättää asunnon myynnistä.

Valtakirja myyntiä hoitavalle osakkaalle

Käytännössä osakkaat valtuuttavat yhden heistä hoitamaan myynnin. Valtakirja tehdään kirjallisesti, ja kaikki muut osakkaat allekirjoittavat sen. Siinä kannattaa yksilöidä ainakin myytävä asunto, oikeus tehdä toimeksiantosopimus, oikeus hyväksyä ostotarjous, oikeus allekirjoittaa kauppakirja ja tili, jolle kauppahinta maksetaan. Sopikaa samalla, hyväksyykö valtuutettu tarjouksen yksin vai kysyykö ensin kaikilta. Moni riita syntyy juuri tästä.

Valtakirjalla voi allekirjoittaa paperisen kauppakirjan, mutta ei sähköistä DIAS-kauppakirjaa. Siitä kerrotaan tarkemmin kohdassa Kaupanteko ja kauppahinnan tilitys.

Testamentti

Yleistestamentin saaja on osakas samalla tavalla kuin perillinen. Jos testamentti ei ole vielä saanut lainvoimaa, perillisillä on oikeus moittia sitä kuuden kuukauden kuluessa tiedoksisaannista. Niin kauan kuin testamentin lainvoimaisuus tai osakasasema on avoinna, myyntiin tarvitaan suostumus sekä lakimääräisiltä perillisiltä että yleistestamentinsaajilta. Perillinen ja yleistestamentinsaaja ovat osakkaita myös silloin, kun heidän oikeutensa on riidanalainen. Jos testamentilla on annettu jollekin käyttöoikeus asuntoon, myös hänen suostumuksensa tarvitaan.

Leski ja yhteinen koti

Leskellä on oikeus pitää puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto jakamattomana hallinnassaan, ellei hänellä ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa. Tällaista asuntoa ei voi myydä ilman lesken suostumusta, vaikka leski ei olisi kuolinpesän osakas. Jos leski muuttaa esimerkiksi palvelutaloon ja luopuu oikeudestaan, luopuminen kirjataan paperille ennen myyntiä.

Selvittäkää luopumisen verovaikutus ennen allekirjoitusta. Jos leski on jo ottanut hallintaoikeuden käyttöön ja luopuu siitä vastikkeetta asunnon myynnin yhteydessä, hän antaa perillisille verotettavan lahjan. Jos kauppahinnalla hankitaan leskelle suunnilleen samantasoinen korvaava asunto, johon hallintaoikeus siirtyy, lahjaa ei synny. Jos korvaava asunto on selvästi edullisempi, erotus voi olla lahjaa.

Alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva osakas

Jos osakkaana on alaikäinen tai aikuinen, jolle on määrätty edunvalvoja, ja edunvalvoja tekee kaupan päämiehensä puolesta, hän tarvitsee asunnon myyntiin holhousviranomaisen eli Digi- ja väestötietoviraston (DVV) luvan. Pelkkä edunvalvojan allekirjoitus ei silloin riitä.

Edunvalvojan sijaista ei tarvita jokaisessa tilanteessa. Esteetön edunvalvoja voi edustaa päämiestään itse, ja alaikäisen edunvalvojana toimii yleensä huoltaja. Sijainen määrätään, jos edunvalvoja on esteellinen, esimerkiksi jos hän ostaa asunnon itse tai jos hänen ja päämiehen edut ovat muuten ristiriidassa. Täysi-ikäinen voi edunvalvojasta huolimatta tehdä kaupan itse, jos hänen toimintakelpoisuuttaan ei ole rajoitettu ja hän ymmärtää kaupan merkityksen.

DVV myöntää luvan, jos myynti on päämiehen edun mukainen, joten hinnan perusteet kannattaa esittää kirjallisesti. Kauppa ei ole pätevä ennen kuin lupa on saatu. Siksi luvasta tehdään kauppakirjaan ehto, ja ostajalle kerrotaan asiasta jo tarjousvaiheessa. Käsittelyaika vaihtelee, ja se lyhenee, kun hakemuksen liitteet ovat kunnossa.

Kun osakkaat eivät ole samaa mieltä

Kun osakkaat hallitsevat pesää yhdessä, yhdenkin osakkaan vastustus estää myynnin. Jos keskustelu ei auta, kuka tahansa osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjää. Pesänselvittäjä ottaa pesän hallintoonsa, ja osakkaiden yhteishallinto päättyy.

• Asunto-osake. Pesänselvittäjä voi myydä asunto-osakkeen toimivaltansa rajoissa ilman osakkaiden yksimielisyyttä tai erillistä myyntilupaa.
• Kiinteistö, kuten omakotitalo. Myyntiin tarvitaan osakkaiden määrämuotoinen suostumus tai tuomioistuimen lupa.
• Myynti perinnönjakoa varten. Jos asunto on myytävä, jotta perinnönjako voidaan toteuttaa, myyntimääräystä koskevan esityksen tekee pesänjakaja.

Pesänselvittäjä ja pesänjakaja voivat olla sama henkilö, mutta tehtävät ovat erilliset. Tämä tie on hitaampi ja kalliimpi kuin sopiminen, joten useimmiten kannattaa ensin istua saman pöydän ääreen.

Kuolinpesän asiakirjat kauppaa varten

Kuolinpesän myynnissä tarvitaan tavallisten asuntokaupan asiakirjojen lisäksi selvitys siitä, keillä on oikeus myydä. Ostajan pankki ja Maanmittauslaitos tarkistavat nämä ennen kuin kauppa ja omistuksen siirto voidaan viedä läpi.

• Perukirja. Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirja annetaan Verohallinnolle kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta. Lisäaikaa voi hakea OmaVerossa ennen määräajan päättymistä.
• Sukuselvitys. Katkeamaton sukuselvitys vainajasta 15 ikävuodesta alkaen osoittaa, keitä perilliset ovat. DVV:n vahvistama perukirjan osakasluettelo korvaa sukuselvityksen.
• Valtakirjat. Kaikkien osakkaiden allekirjoittamat valtakirjat, jos kaikki eivät allekirjoita kauppakirjaa itse.
• Testamentti ja selvitys sen lainvoimaisuudesta, jos vainaja on tehnyt testamentin.
• Lesken suostumus tai kirjallinen luopuminen hallintaoikeudesta, jos asunto on ollut puolisoiden yhteinen koti.
• DVV:n lupa, jos edunvalvoja myy asunnon alaikäisen tai edunvalvonnassa olevan osakkaan puolesta, ja päätös edunvalvojan sijaisesta, jos edunvalvoja on esteellinen.
• Omistusta osoittava asiakirja. Paperinen osakekirja tarvitaan alkuperäisenä. Etsi se vainajan papereista, pankin tallelokerosta tai lainan vakuutena olevista asiakirjoista. Kadonnut osakekirja on kuoletettava käräjäoikeudessa, mikä vie kuukausia. Jos omistus on jo sähköinen, sitä ei tarvita.

Lisäksi tarvitaan samat asunnon ja taloyhtiön asiakirjat kuin muussakin asuntokaupassa: isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus, pohjapiirros, yhtiöjärjestys sekä tilinpäätös ja yhtiökokousten pöytäkirjat. Ne on lueteltu Asunnon myynti -oppaassa, ja tarkempi lista on kirjoituksessa asuntokaupan asiakirjat ja mistä ne saa.

Asunnon hoito ja valmistelu

Vakuutus, vastikkeet ja tyhjä asunto

• Ilmoita kuolemasta vakuutusyhtiölle ja varmista, että kotivakuutus jatkuu kuolinpesän nimissä. Tarkista ehdoista, mitä tyhjillään olevalta asunnolta edellytetään, esimerkiksi kuinka usein asunnossa on käytävä.
• Ilmoita isännöitsijälle kuolinpesän yhteyshenkilö. Vastikkeet maksetaan kuolinpesän varoista koko omistusajan.
• Siirrä sähkösopimus kuolinpesän nimiin ja tee postin edelleenlähetys yhteyshenkilölle.
• Käy asunnossa säännöllisesti. Tarkista hanat, astianpesukone ja pakastin, ja pidä lämpö päällä talvella.

Irtaimisto ja tyhjennys

Sopikaa irtaimiston jaosta ennen tyhjennystä, ja merkitkää arvokkaat esineet perukirjaan. Muistoesineiden jakaminen vie usein enemmän aikaa kuin luulisi, joten varatkaa sille aikaa ennen kuin asunto kuvataan. Täysin tyhjä asunto voi kuvissa näyttää kolkolta. Muutama huonekalu ja valaisin auttavat ostajaa hahmottamaan tilat.

Kunto ja myyjän tiedonantovelvollisuus

Kuolinpesä on myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa myyjä. Sen on kerrottava ostajalle kaikki tiedossa olevat viat ja asiat, joiden voi olettaa vaikuttavan kauppaan. Osakkaat eivät usein tunne asunnon remonttihistoriaa, joten se kannattaa selvittää. Pyydä isännöitsijältä tiedot ilmoitetuista muutostöistä ja käy läpi vainajan paperit, kuitit ja takuutodistukset.

Kauppakirjaan kirjataan, että myyjänä on kuolinpesä. Senkin voi kirjata, etteivät osakkaat ole asuneet asunnossa, mutta vain jos se pitää paikkansa. Leski tai joku muu osakas on voinut asua asunnossa, ja silloin myyjän tiedonantovelvollisuus koskee myös hänen tietojaan asunnosta. Kirjaus kertoo ostajalle, mihin myyjän tiedot perustuvat, mutta ei poista vastuuta piilevistä virheistä. Siksi esimerkiksi märkätilojen kosteusmittaus voi olla järkevä ennen myyntiä. Myyjän vastuusta kerrotaan tarkemmin Asunnon myynti -oppaassa.

Hinta-arvio, perukirja-arvo ja ajoitus

Perukirjaan merkitään asunnon käypä arvo kuolinpäivänä eli todennäköinen myyntihinta. Sama arvo vahvistetaan yleensä perintöverotuksessa, ja siitä tulee myöhemmin myyntivoiton laskennassa asunnon hankintameno. Siksi hinta-arvio kannattaa pyytää jo ennen perunkirjoitusta.

• Myyntikuluja ei vähennetä perukirja-arvosta, vaikka asunto aiottaisiin myydä heti. Välityspalkkio vähennetään vasta myyntivoittoa laskettaessa.
• Yhtiölainaosuus vähennetään asunnon arvosta. Jos asunnon velaton hinta on 150 000 euroa ja yhtiölainaosuus 30 000 euroa, perukirjaan merkitään 120 000 euroa. Yhtiölainaa ei kirjata vainajan velaksi.

Jos kauppahinta poikkeaa selvästi perintöverotusarvosta, perintöverotukseen voi hakea oikaisua kolmen kuolinvuotta seuraavan vuoden aikana. Perintöverotuksessa ratkaisee asunnon arvo kuolinpäivänä, joten myöhempi kauppahinta ei sellaisenaan osoita sitä. Kauppahintaa voi käyttää arvion tukena, mutta siitä on huomioitava muun muassa hintatason muutos kuoleman ja kaupan välillä. Verohallinnon ohjeessa puhutaan hintaindeksillä korjatusta myyntihinnasta. Oikaisun perustana on perusteltu arvio kuolinpäivän arvosta. Korkeampi perintöverotusarvo nostaa perintöveroa, mutta pienentää myyntivoittoa ja sen veroa. Laskekaa molemmat vaihtoehdot ennen kuin haette oikaisua.

Itse hinnoittelu noudattaa samoja periaatteita kuin muussakin asuntokaupassa: hinnan on oltava kohdallaan jo ensimmäisinä päivinä. Kuolinpesien asunnot ovat usein alkuperäisessä kunnossa, ja ostajat laskevat tulevat remontit hintaan. Laajaa remonttia ei yleensä kannata tehdä ennen myyntiä, mutta siivous, pienet korjaukset ja tarvittaessa pintojen siistiminen maksavat itsensä takaisin. Kuoleman jälkeen tehdyn perusparannuksen kustannus lisätään hankintamenoon myyntivoittoa laskettaessa. Hinnoittelusta lisää kirjoituksessa Oikea hinnoittelu ratkaisee asunnon myynnin.

Myyntipäätöksen tueksi saat hinta-arvion maksuttomalla arviokäynnillä. Jos tarvitsette kirjallisen LKV-arviolausunnon perunkirjoitusta, DVV:n lupahakemusta tai perinnönjakoa varten, saatte siitä tarjouksen. Molemmista kerrotaan hinta-arviosivulla.

Kaupanteko ja kauppahinnan tilitys

Toimeksiantosopimus tehdään kuolinpesän nimissä, ja sen allekirjoittavat kaikki osakkaat tai valtuutettu osakas. Sama koskee ostotarjouksen hyväksymistä ja paperista kauppakirjaa. Toimita valtakirjat, perukirja, sukuselvitys ja tarvittavat luvat välittäjälle hyvissä ajoin. Pankit tarkistavat ne ennen kaupantekoa, ja puuttuva liite siirtää kauppaa helposti viikoilla.

Asunto-osakkeen kauppa tehdään nykyään useimmiten sähköisesti DIAS-palvelussa, jossa kauppakirja allekirjoitetaan verkkopankkitunnuksilla. DIAS-kauppakirjaa ei voi allekirjoittaa toisen puolesta valtakirjalla, joten DIAS-kaupassa jokainen osakas allekirjoittaa omilla tunnuksillaan. Käräjäoikeuden määräämä pesänselvittäjä voi kuitenkin allekirjoittaa kuolinpesän puolesta määräyskirjansa perusteella. Jos omistus on sähköinen, Maanmittauslaitos tarvitsee omistuksen siirtoa varten selvityksen kuolinpesän osakkaista ja mahdolliset valtakirjat. Jos osakekirja on paperinen, myyjän pankki tarvitsee alkuperäisen osakekirjan.

Kauppahinta maksetaan kuolinpesän tilille, ei kenenkään osakkaan omalle tilille. Ennen kuin rahat jaetaan, maksetaan vainajan ja kuolinpesän velat ja varataan raha myyntivoiton veroon. Vasta sen jälkeen tehdään perinnönjako. Kaupanteon ja luovutuksen käytännöistä kerrotaan kirjoituksessa Asunnon kaupanteko ja luovutus.

Kuolinpesän asunnon myynnin verotus

Kuka maksaa veron?

Jakamaton kuolinpesä on oma verovelvollisensa. Kun kuolinpesä myy asunnon ennen perinnönjakoa, myyntivoitto on kuolinpesän tuloa, ja se ilmoitetaan kuolinpesän veroilmoituksella. Osakkaat eivät ilmoita sitä omilla veroilmoituksillaan. Jos asunto myydään vasta perinnönjaon jälkeen, voitosta verotetaan sitä osakasta, joka sai asunnon jaossa.

Miten myyntivoitto lasketaan?

Kuolinpesän myyntivoitto lasketaan jommallakummalla tavalla. Verohallinto käyttää sitä, joka on edullisempi:

• Perintöverotusarvo ja kulut: myyntihinnasta vähennetään perintöverotuksessa vahvistettu asunnon arvo, myyntikulut, kuten välityspalkkio, ja kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset.
• Hankintameno-olettama: myyntihinnasta vähennetään 20 prosenttia, tai 40 prosenttia, jos kuolemasta on kulunut vähintään kymmenen vuotta. Omistusaika lasketaan vainajan kuolinpäivästä, ei siitä, milloin vainaja osti asunnon. Olettamaa käytettäessä muita kuluja ei vähennetä.

Voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia. Vero määräytyy sen vuoden mukaan, jona kauppakirja allekirjoitetaan.

Milloin myynti on verovapaa?

Vainajan oma asuminen ei siirry perillisille. Se, että vainaja asui asunnossa vuosikymmeniä tai että perilliset asuivat siinä lapsuudessaan, ei tee myynnistä verovapaata. Kuolinpesän myyntivoitto on verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta kuoleman jälkeen.

Lesken asuminen ei tee kuolinpesän myynnistä verovapaata siltä osin kuin lesken osuus pesässä perustuu avio-oikeuteen. Jos leski omisti osan asunnosta itse, hänen osuutensa myynti verotetaan hänellä ja hänen omien omistus- ja asumisaikojensa mukaan.

Myyntitappio ja veron maksaminen

Jos asunto myydään perintöverotusarvoa halvemmalla, syntyy myyntitappio. Tappio ei ole vähennyskelpoinen siltä osin kuin vastaava voitto olisi ollut verovapaa oman asunnon myyntinä, esimerkiksi sen perillisen osuudelta, joka on asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta kuoleman jälkeen. Muilta osin kuolinpesä voi vähentää tappion luovutusvoitoistaan ja muista pääomatuloistaan myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna, mutta tappio ei siirry perillisille perinnönjaossa. Kun voittoa syntyy, ilmoittakaa se ja maksakaa vero ennakkoon jo myyntivuonna. Näin kuolinpesä välttää jäännösveron korot, eikä veroon varattuja rahoja jaeta vahingossa.

Kuolinpesän tarkistuslista

1. Ilmoita kuolemasta vakuutusyhtiölle ja isännöitsijälle ja varmista, että kotivakuutus on voimassa.
2. Huolehdi vastikkeista ja käy tyhjässä asunnossa säännöllisesti.
3. Pyydä hinta-arvio ennen perunkirjoitusta, jotta perukirja-arvo vastaa käypää arvoa.
4. Pidä perunkirjoitus kolmen kuukauden kuluessa ja anna perukirja Verohallinnolle kuukauden kuluessa.
5. Selvitä kaikki osakkaat: perilliset, yleistestamentin saajat ja leski.
6. Varmista lesken kanta, kirjaa mahdollinen luopuminen hallintaoikeudesta ja selvitä sen verovaikutus.
7. Jos osakkaana on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva, selvitä, tarvitaanko DVV:n lupa ja onko edunvalvoja esteellinen.
8. Laatikaa yksilöity valtakirja osakkaalle, joka hoitaa myynnin. DIAS-kauppakirjan jokainen osakas allekirjoittaa itse.
9. Etsi paperinen osakekirja tai tarkista, että omistus on sähköinen.
10. Sopikaa irtaimiston jaosta ja tyhjentäkää asunto ennen kuvausta.
11. Kootkaa remonttitiedot ja kertokaa tiedossa olevat viat ostajalle.
12. Ohjatkaa kauppahinta kuolinpesän tilille, maksakaa velat ja varatkaa raha veroon ennen perinnönjakoa.

Usein kysyttyä

Lue lisää

• Asunnon myynti – opas myyjälle valmistelusta kauppaan
• Asuntokaupan asiakirjat – mitä tarvitset ja mistä ne saa
• Oikea hinnoittelu ratkaisee asunnon myynnin
• Asunnon kaupanteko ja luovutus