Asunnon myynti – opas myyjälle valmistelusta kauppaan

Kirjoittaja Pasi Rasku, kiinteistönvälittäjä LKV, Sp-Koti Muutos · Tarkistettu 27.10.2026 · Lukuaika noin 10 min

Myynnin vaiheet ja ajoitus

Tämä opas on tehty sinulle, joka myyt omistusasuntoa ja mietit, mistä aloittaa ja mitä myynti sinulta vaatii. Opas käsittelee ensisijaisesti asunto-osakkeen eli kerrostalo- tai rivitaloasunnon myyntiä. Omakotitalon kaupan erot on merkitty erikseen. Omakotitalo myydään yleensä kiinteistönä, mutta vuokratontilla kaupan kohteena on vuokraoikeus rakennuksineen.

Milloin myyntiin?

Asuntokauppa on vilkkainta keväällä ja alkusyksyllä, mutta oikea hetki riippuu enemmän sinun tilanteestasi kuin kalenterista. Tärkein ajoituskysymys on se, ostatko samalla uuden kodin. Jos ostat, päätä ennen myynnin aloittamista, myytkö ensin vai ostatko ensin, ja selvitä pankin kanssa, miten mahdollinen päällekkäinen aika rahoitetaan. Silloin tiedät myös, kuinka joustava voit olla kaupantekopäivän ja luovutuksen kanssa.

Jokaisen vaiheen käytännön esimerkit löydät kirjoituksesta Asunnon myynti vaihe vaiheelta – näin kauppa etenee.

Myynnin valmistelu

Ostaja tekee ensimmäisen päätöksensä kuvista ja ensimmäisestä esittelystä. Jos asunto näyttää vaativan enemmän työtä kuin ilmoituksesta voi päätellä, ostajan luottamus heikkenee, ja se näkyy tarjouksissa.

• Kävele asunto läpi ostajan silmin. Katso kuluneet pinnat, ylimääräinen tavara ja hajut.
• Korjaa pienet viat ennen kuvausta. Rikkinäinen kahva, kuluneet jalkalistat tai tippuva hana maksavat vähän, mutta vaikuttavat koko asunnon vaikutelmaan.
• Kokoa tiedot tekemistäsi remonteista. Mitä on tehty, milloin, kuka teki ja onko muutostyöstä ilmoitettu taloyhtiölle.
• Selvitä osakekirjan tilanne. Jos osakkeillasi on vielä paperinen osakekirja, se on usein lainasi vakuutena pankissa. Jos omistuksesi on jo kirjattu sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, paperia ei tarvita. Pelkkä taloyhtiön osakeluettelon siirto järjestelmään ei kuitenkaan vielä korvaa paperista osakekirjaa, joten tarkista, kumpi tilanne sinulla on. Kadonneen osakekirjan kuolettaminen vie kuukausia, joten tarkista asia heti.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu, tai jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta asiasta, josta hän tiesi ja jonka voi olettaa vaikuttavan kauppaan. Virhe voi olla myös piilevä: jos asunto on merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla oli syytä olettaa, myyjä voi joutua vastuuseen, vaikka ei olisi tiennyt viasta. Kerro siis kaikki tiedossasi olevat viat ja vauriot, myös korjatut, ja kirjaa ne kauppakirjaan. Avoimuus suojaa sinua paremmin kuin mikään muu.

Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksestaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi sen tai olisi pitänyt havaita. Kun myyjä on yksityishenkilö, virheestä on ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kyse on ilmoitusajan takarajasta, ei kahden vuoden takuusta. Rajaa ei sovelleta, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai epärehellisesti.

Hinta-arvio ja hinnoittelu

Aktiiviset ostajat käyvät uudet ilmoitukset läpi heti ensimmäisinä päivinä. Siksi hinnan pitää olla kohdallaan jo silloin, kun ilmoitus julkaistaan. Liian korkea hintapyyntö ei jätä neuvotteluvaraa, vaan karkottaa juuri ne ostajat, jotka olisivat olleet kiinnostuneita. Pitkään myynnissä ollut asunto alkaa herättää epäilyksiä, ja lopullinen hinta jää usein alemmaksi kuin oikealla hinnalla aloittaessa.

Luotettava hinta-arvio perustuu neljään asiaan:

• toteutuneisiin kauppahintoihin lähialueelta, ei muiden myynnissä olevien asuntojen pyyntihintoihin
• asunnon kuntoon ja ominaisuuksiin, kuten remonttihistoriaan, pohjaratkaisuun, kerrokseen, parvekkeeseen ja pysäköintiin
• taloyhtiön talouteen: yhtiölainaan, vastikkeisiin ja tuleviin remontteihin
• hetken kysyntään, johon korot ja rahoituksen saatavuus vaikuttavat

Velaton hinta ja myyntihinta

Ostajat vertaavat asuntoja velattoman hinnan perusteella. Velaton hinta on myyntihinta, johon on lisätty asunnon osuus taloyhtiön lainasta. Jos taloyhtiöllä on tulossa iso remontti, ostaja laskee sen kustannukset mukaan, vaikka lainaa ei olisi vielä otettu.

Sovi välittäjän kanssa tarkistuspiste 2–3 viikon päähän ilmoituksen julkaisusta. Jos esittelyissä on käynyt väkeä, mutta tarjouksia ei tule, syy on yleensä hinnassa. Hintojen perusteluja ja esimerkin kahdesta lähes samanlaisesta kaksiosta löydät kirjoituksesta Oikea hinnoittelu ratkaisee asunnon myynnin.

Hinta-arvion myyntipäätöksen tueksi saat maksuttomalla arviokäynnillä. Jos tarvitset kirjallisen LKV-arviolausunnon esimerkiksi pankkia, perunkirjoitusta tai ositusta varten, saat siitä tarjouksen. Molemmista kerrotaan hinta-arviosivulla.

Tarvittavat asiakirjat

Ostaja ja ostajan pankki tarvitsevat asunnosta ja taloyhtiöstä ajantasaiset tiedot. Kun asiakirjat ovat valmiina jo ennen ilmoitusta, ostaja voi tehdä päätöksensä nopeammin. Välittäjä tilaa ne yleensä puolestasi.

• Isännöitsijäntodistus. Taloyhtiön ja osakkeen perustiedot, vastikkeet, asunnon osuus yhtiölainasta sekä tehdyt ja suunnitellut korjaukset. Tilataan isännöitsijältä. Kauppakirjan liitteeksi tarvitaan tuore todistus.
• Kunnossapitotarveselvitys. Taloyhtiön hallitus laatii sen vuosittain yhtiökokoukselle. Selvitys on hallituksen arvio siitä, mitä korjauksia talossa tarvitaan seuraavien viiden vuoden aikana. Remonttien toteuttamisesta päätetään erikseen. Usein se toimitetaan isännöitsijäntodistuksen liitteenä.
• Energiatodistus. Rakennuksen energiatehokkuusluokka on kerrottava jo myynti-ilmoituksessa, ja todistus on näytettävä ostajalle. Kerrostalossa ja rivitalossa todistuksen hankkii taloyhtiö, omakotitalossa omistaja.
• Pohjapiirros. Saat sen isännöitsijältä tai kunnan rakennusvalvonnasta. Ostajat haluavat nähdä sen ilmoituksessa.

Lisäksi tarvitaan yleensä yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös ja talousarvio, yhtiökokousten pöytäkirjat parin viime vuoden ajalta, selvitys osakkaan tekemistä muutostöistä, mahdolliset kuntotarkastus- tai kosteusmittausraportit sekä omistusta osoittavat asiakirjat: paperinen osakekirja ja, jos taloyhtiö on jo huoneistotietojärjestelmässä, ote osakeluettelosta, tai sähköisessä omistuksessa osakehuoneistotuloste. Omakotitalossa tarvitaan lisäksi lainhuuto- ja rasitustodistus (vuokratontilla vuokraoikeustodistus, vuokraoikeuden rasitustodistus ja maanvuokrasopimus), kiinteistörekisteriote ja rakennuspiirustukset.

Koko listan ja tiedot siitä, mistä kunkin asiakirjan saa, löydät kirjoituksesta asuntokaupan asiakirjat ja mistä ne saa.

Toimeksiantosopimus ja välityspalkkio

Kun valitset välittäjän, teette kirjallisen toimeksiantosopimuksen. Sopimuksessa sovitaan, mitä välittäjä tekee, mitä se maksaa ja kuinka kauan sopimus on voimassa. Määräaikainen sopimus on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, ja jatkamisesta sovitaan erikseen.

Lue sopimuksesta ainakin nämä kohdat:

• Välityspalkkio. Se on yleensä prosenttiosuus kauppahinnasta tai kiinteä summa. Laskentaperusteena palkkio lasketaan velattomasta hinnasta. Kuluttajalle palkkio ilmoitetaan arvonlisäveron sisältävänä kokonaishintana.
• Muut kulut. Esimerkiksi asiakirjat, kuvaus ja maksullinen ilmoittelu. Sovi etukäteen, mitkä sisältyvät palkkioon ja mitkä maksetaan erikseen, myös silloin, jos kauppaa ei synny.
• Voimassaolo ja irtisanominen. Milloin sopimus päättyy ja millä ehdoin sen voi päättää aiemmin.

Oma periaatteeni on ollut vuodesta 2011 sama: jos ei kauppaa, ei kuluja.

Välittäjän tehtävä on selvittää myytävän asunnon tiedot huolellisesti ja kertoa ostajalle kaikki olennainen. Hyvä välittäjä hoitaa hinnoittelun, asiakirjat, markkinoinnin, esittelyt, neuvottelut ja kaupanteon. Jos mietit, hoidatko myynnin itse, vertasin vaihtoehtoja kirjoituksessa myytkö itse vai välittäjällä.

Markkinointi, kuvaus ja esittelyt

Kuvat ja ilmoitus

Valtaosa ostajista näkee asuntosi ensimmäisen kerran puhelimen näytöltä. Ammattikuvaajan valokuvat, pohjapiirros ja tarvittaessa video tai 3D-esittely kertovat asunnosta enemmän kuin pitkä teksti. Ilmoitus julkaistaan asuntoportaaleissa, kuten Etuovessa ja Oikotiellä, ja sitä voidaan nostaa esiin myös sosiaalisessa mediassa ja välittäjän omille ostaja-asiakkaille.

Markkinoinnissa on kerrottava ainakin myynti- ja velaton hinta, hoitovastike ja energiatehokkuusluokka. Liioittelu ei kannata, koska ostaja vertaa ilmoitusta siihen, mitä näkee esittelyssä. Jos kuvia on muokattu digitaalisesti, esimerkiksi digistailattu tai virtuaalisesti remontoitu, se merkitään kuvaan selvästi.

Esittelyt

• Valmistele asunto viimeistään viikkoa ennen. Vie henkilökohtaiset tavarat pois näkyviltä ja korjaa pienet viat.
• Valo ja ilma ratkaisevat enemmän kuin sisustus. Tuuleta ennen esittelyä, avaa verhot ja sytytä valot.
• Valitse esittelyn ajankohta ostajan mukaan. Perheasunnolle sopii usein viikonloppu, keskustan pienasunnolle arki-ilta. Yleisesittelyn lisäksi kiinnostuneille järjestetään yksityisesittelyjä.
• Anna välittäjän hoitaa esittely. Kun myyjä ei ole paikalla, ostajat kysyvät suoremmin, ja välittäjä vastaa faktoilla.
• Pyydä palaute. Välittäjän kannattaa ottaa yhteyttä kiinnostuneisiin samana tai seuraavana päivänä. Toistuva palaute kertoo, mitä pitää korjata tai miettiä hinnassa uudelleen.

Lisää käytännön vinkkejä on kirjoituksessa Miten onnistunut asuntonäyttö syntyy.

Tarjoukset, kaupanteko ja DIAS

Ostotarjous ja sopimussakko

Kirjallinen ostotarjous sitoo tarjoajaa voimassaoloajan, yleensä 1–3 vuorokautta. Kun hyväksyt tarjouksen, kauppa sitoo molempia. Käsirahan sijaan tarjouksessa sovitaan nykyään yleensä sopimussakosta (laissa vakiokorvaus). Sitä ei makseta etukäteen, ja se on enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Jos ostaja vetäytyy ilman pätevää syytä, hän maksaa sopimussakon. Pätevä syy voi olla tarjouksen ehto, kuten rahoitusehto, mutta myös esimerkiksi tarjouksen jälkeen paljastunut merkittävä kuntopuute. Jos myyjä vetäytyy, hän joutuu maksamaan ostajalle samansuuruisen korvauksen.

Voit hyväksyä tarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen. Vastatarjouksen jälkeen alkuperäinen tarjous raukeaa, etkä voi enää hyväksyä sitä. Ostaja voi kuitenkin tehdä saman tarjouksen uudelleen. Arvioi tarjousta kokonaisuutena: hinnan lisäksi merkitsevät kaupantekopäivä, luovutusaika, irtaimisto ja ehdot, kuten rahoitusehto tai ehto ostajan oman asunnon myynnistä. Lue jokaisen ehdon määräaika tarkasti. Neuvottelun käytäntöä käsittelin kirjoituksessa Tarjoukset ja hintaneuvottelut käytännössä.

Kaupanteko ja DIAS

Kauppakirjan luonnos tulee luettavaksi yleensä 2–4 päivää ennen kauppaa. Tarkista siitä kauppahinta, luovutuspäivä, irtaimisto ja se, että tiedossasi olevat viat on kirjattu. Ilmoita omalle pankillesi kaupantekopäivä heti, kun se on sovittu, jotta lainasi maksu ja vakuuksien vapautus ehditään valmistella.

Asunto-osakkeen kauppa tehdään nykyään useimmiten sähköisesti DIAS-palvelussa (www.dias.fi). Siinä kauppakirja allekirjoitetaan verkkopankkitunnuksilla, ja kauppahinnan maksu, myyjän lainan maksu ja vakuuksien siirto hoidetaan pankkien kesken samassa yhteydessä. Pankissa ei tarvitse käydä. Jos omistuksesi on jo sähköinen, ostajan omistus kirjataan huoneistotietojärjestelmään ilman paperia. Jos osakekirja on vielä paperinen mutta taloyhtiö on järjestelmässä, myyjän pankki toimittaa osakekirjan Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Ostajan pankille paperinen osakekirja toimitetaan vain, jos taloyhtiö ei ole vielä järjestelmässä.

Luovutus

Omistus siirtyy kauppakirjassa sovittuna ajankohtana, DIAS-kaupassa yleensä silloin, kun koko kauppahinta on maksettu. Luovutuksessa siirtyy hallinta eli avaimet, usein eri päivänä. Asunto-osake on sinun vastuullasi luovutukseen asti, joten pidä kotivakuutus voimassa siihen saakka ja valokuvaa mittarilukemat luovutuspäivänä. Kaupanteon ja luovutuksen tarkistuslistan löydät kirjoituksesta Asunnon kaupanteko ja luovutus.

Asunnon myynnin verotus

Asunnon myynnin verotus riippuu siitä, onko myyty asunto ollut oma vakituinen kotisi ja kuinka kauan olet asunut siinä.

Milloin myynti on verovapaa?

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun molemmat ehdot täyttyvät:

• olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta, ja
• sinä tai perheesi (puoliso tai alaikäinen lapsi) olette asuneet siinä vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi.

Omistusaika lasketaan kauppakirjojen päivämäärien mukaan. Asumisajan ratkaisee todellinen vakituinen asuminen, ja muuttoilmoitus on sen tärkein näyttö. Tarkista omat asumistietosi Digi- ja väestötietoviraston (DVV) palvelusta. Myös verovapaa myynti pitää ilmoittaa Verohallinnolle OmaVerossa, mieluiten jo myyntivuonna ja viimeistään seuraavan kevään veroilmoituksen määräpäivänä.

Miten verollinen myyntivoitto lasketaan?

Jos ehdot eivät täyty, esimerkiksi kun myyt sijoitusasunnon tai asunnon, jossa et ole asunut kahta vuotta, myyntivoitto on pääomatuloa. Siitä maksetaan veroa 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia. Raja koskee kaikkia saman vuoden pääomatuloja yhteensä.

Myyntivoitto lasketaan jommallakummalla tavalla. Verohallinto käyttää automaattisesti sitä, joka on sinulle edullisempi:

• Todelliset kulut: myyntihinnasta vähennetään hankintahinta, maksamasi varainsiirtovero, perusparannukset sekä oston ja myynnin kulut, kuten välityspalkkio.
• Hankintameno-olettama: myyntihinnasta vähennetään 20 prosenttia, tai 40 prosenttia, jos olet omistanut asunnon vähintään kymmenen vuotta. Silloin muita kuluja ei vähennetä.

Ilmoita verollinen myynti OmaVerossa myyntivuonna ja valitse samalla, maksatko veron ennakkoverona vai korotetaanko veroprosenttiasi. Näin vältät jäännösveron ja sen korot. Vero määräytyy kauppakirjan allekirjoitusvuoden mukaan, ei sen mukaan, milloin saat rahat. Jos myyt oman asunnon, jonka voitto olisi ollut verovapaa, mahdollista myyntitappiota ei voi vähentää.

Varainsiirtoveron maksaa ostaja. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä, kiinteistöstä 3 prosenttia kauppahinnasta.

Myyjän tarkistuslista

1. Selvitä, missä osakekirja on, tai onko osakkeet jo siirretty huoneistotietojärjestelmään.
2. Käy asunto läpi ostajan silmin ja korjaa pienet viat ennen kuvausta.
3. Kirjaa tekemäsi remontit ja tiedossasi olevat viat.
4. Pyydä hinta-arvio, joka perustuu lähialueen toteutuneisiin kauppoihin.
5. Lue toimeksiantosopimuksesta palkkio veroineen, kulut ja voimassaolo.
6. Varmista, että isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus ja pohjapiirros ovat valmiina.
7. Sovi hinnan tarkistuspiste 2–3 viikon päähän ilmoituksen julkaisusta.
8. Valmistele asunto esittelyyn ja anna välittäjän hoitaa esittely.
9. Lue tarjouksen ehdot ja niiden määräajat ennen kuin hyväksyt.
10. Ilmoita pankillesi kaupantekopäivä heti, kun se on sovittu.
11. Pidä kotivakuutus voimassa luovutukseen asti.
12. Selvitä, onko myyntivoitto verovapaa, ja ilmoita myynti OmaVerossa, mieluiten jo myyntivuonna.

Usein kysyttyä

Lue lisää

• Asunnon myynti vaihe vaiheelta – näin kauppa etenee
• Asunnon myynti alkaa jo ennen myynti-ilmoitusta
• Mitä tapahtuu hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen
• Vuokralainen asunnossa myyntihetkellä
• Kuolinpesän asunnon myynti – opas osakkaille