Logistiikka- ja varastotilat — Pirkanmaan vahvin toimitilasegmentti: kannattaako sijoittaa nyt?
Pirkanmaan toimitilamarkkinassa on tällä hetkellä selvä kahtiajako: toimistotilojen vajaakäyttö on korkealla, mutta logistiikka- ja varastotilat käyvät kaupaksi ja vuokralle lähes yhtä nopeasti kuin ne tulevat markkinoille. Erityisesti Tampereen Kolmenkulman ja Sarankulman kaltaiset yritysalueet ovat pitäneet vetovoimansa, kun verkkokauppa, teollisuuden uudelleenjärjestelyt ja hyvät liikenneyhteydet pitävät kysynnän yllä. Tässä artikkelissa käyn läpi, miksi segmentti on juuri nyt vahvimmillaan ja mitä sijoittajan kannattaa ottaa huomioon ennen päätöstä.
Pähkinänkuoressa
- Logistiikka- ja teollisuustilojen vajaakäyttöaste on pysynyt selvästi matalampana kuin toimistotiloilla — pääkaupunkiseudulla ero on jopa nelinkertainen.
- Tampereella Kolmenkulma ja Sarankulma-Linnakallio-Partola -akseli ovat seudun vahvimpia logistiikka- ja teollisuuskeskittymiä hyvän saavutettavuuden ansiosta.
- Kiinteistökauppavolyymi Suomessa lähes kaksinkertaistui vuonna 2025, ja ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet markkinalle aktiivisesti.
- Vanhempaa tuotantotilaa löytyy myös Messukylän ja Hankkion seudulta — usein edullisemmin, mutta remontointitarve pitää huomioida.
- Sijoituspäätös kannattaa aina tehdä kohdekohtaisesti: sijainti, sopimuksen pituus ja tilan muunneltavuus ratkaisevat enemmän kuin yleinen markkinatrendi.
Katso alla oleva video, jos haluat käydä artikkelin tärkeimmät asiat läpi parissa minuutissa.
Miksi logistiikka on toimitilamarkkinan turvasatama juuri nyt
Kun moni yritys on viime vuosina järjestellyt toimistojaan uudelleen ja tiivistänyt tilankäyttöä, logistiikka- ja varastotilojen kysyntä on kulkenut toiseen suuntaan. Verkkokaupan kasvu ei ole hävittänyt kivijalkaa, mutta se on kasvattanut merkittävästi tarvetta varasto-, jakelu- ja käsittelytiloille. Samaan aikaan teollisuusyritykset ovat tehneet strategisia toimitilapäätöksiä: varastotiloja on laajennettu ja tuotantoa keskitetty.
Tämä näkyy suoraan luvuissa. Pääkaupunkiseudulla teollisuus- ja logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on pyörinyt noin 5 prosentin tuntumassa, kun toimistotiloilla vastaava luku on noussut ennätykselliseen noin 18 prosenttiin. Ero on huomattava, ja sama ilmiö toistuu myös Pirkanmaalla: hyväkuntoiset, hyvällä paikalla sijaitsevat logistiikka- ja tuotantotilat vuokrataan usein ennen kuin ne ehtivät edes kunnolla markkinoille.
Vuokrasopimuksen suurimmista virheistä olen kirjoittanut aiemmin.
Tampereen seudun vahvimmat logistiikka-alueet
Pirkanmaalla logistiikka- ja teollisuustoiminta keskittyy muutamalle selvälle alueelle, joilla on kullakin oma luonteensa.
Kolmenkulma
Kolmenkulma on seutukunnan suurin yritysalue, joka sijoittuu Tampereen, Ylöjärven ja Nokian rajapinnalle. Alueella toimii runsaasti tuotantolaitoksia ja logistiikkayrityksiä, ja sen vahvuus on hyvä saavutettavuus yhdistettynä irtonaisuuteen asutuksesta — tämä mahdollistaa myös raskaamman yritystoiminnan ilman naapuruston asettamia rajoitteita.
Sarankulma-Linnakallio-Partola
Tämä akseli on Tampereen seudun vetovoimaisinta teollisuus- ja liiketilakeskittymää. Sarankulma sijaitsee aivan Lempääntien ja Tampereen kehätien solmukohdassa, mikä tekee siitä erinomaisesti saavutettavan sekä henkilö- että tavaraliikenteelle. Alueen rakennuskanta koostuu pääosin suurista liikerakennuksista, varastohalleista ja autokaupan yksiköistä — asuinaluetta se ei ole koskaan ollutkaan, vaan puhtaasti yritysten ja logistiikan aluetta.
Messukylä ja Hankkio
Näiltä alueilta löytyy enemmän vanhempaa tuotantotilaa. Vajaakäyttöaste on ollut Tampereen seudulla jo pidempään matala myös näillä alueilla, mikä tekee uudisrakentamisesta ja peruskorjatuista kohteista varteenotettavan vaihtoehdon, jos valmiita nykyaikaisia tiloja ei löydy.
Mitä sijoittajan kannattaa tarkistaa ennen päätöstä
Vahva segmentti ei tarkoita, että jokainen kohde olisi automaattisesti hyvä sijoitus. Käytännössä kannattaa käydä läpi seuraavat asiat:
| Tarkistettava asia | Miksi se ratkaisee |
|---|---|
| Sijainti suhteessa pääväyliin | Saavutettavuus kehäteille ja moottoriteille vaikuttaa suoraan vuokralaisten kiinnostukseen ja kohteen jälleenmyyntiarvoon. |
| Vuokralaisen toimiala ja sopimuksen pituus | Pitkä sopimus vakaan toimijan kanssa laskee sijoituksen riskiä ja usein myös tuottovaatimusta. |
| Tilan muunneltavuus | Hallit, joita voidaan jakaa pienemmiksi yksiköiksi tai muuttaa käyttötarkoitusta, houkuttelevat laajempaa vuokralaisjoukkoa. |
| Kunto ja ikä | Vanhempi tila voi olla edullisempi hankintahinnaltaan, mutta remontti- ja energiatehokkuusinvestoinnit kannattaa laskea mukaan kokonaiskustannukseen. |
| Nosto-ovet, hallikorkeus ja lastausratkaisut | Nämä tekniset yksityiskohdat ratkaisevat usein, minkä tyyppinen toiminta tilaan ylipäätään sopii. |
Miten markkinatilanne näkyy Suomen tasolla
Suomen kiinteistökauppavolyymi nousi vuonna 2025 yhteensä noin 4,4 miljardiin euroon — lähes kaksinkertaiseksi edellisvuoden ennätysmatalaan tasoon verrattuna. Ulkomaisten sijoittajien aktiivisuus kasvoi selvästi, ja he vastasivat noin 60 prosentista koko vuoden kauppavolyymistä. Tämä kertoo, että ammattimaiset sijoittajat näkevät Suomen kiinteistömarkkinassa jälleen mahdollisuuksia korkojen nousun jälkeisen hiljaisemman jakson jälkeen. Logistiikka on tässä kokonaiskuvassa ollut yksi vakaimmista segmenteistä, mikä tekee siitä kiinnostavan vaihtoehdon myös pienemmälle, paikalliselle sijoittajalle Pirkanmaalla.
Kannattaako siis sijoittaa nyt?
Lyhyt vastaus: segmentti on vahva, mutta ”nyt vai ei” -kysymys ratkeaa aina kohdekohtaisesti. Jos edessä on hyväkuntoinen, hyvällä paikalla sijaitseva logistiikka- tai varastotila vakavaraisen vuokralaisen kanssa, markkinatilanne tukee päätöstä selvästi. Jos taas kyseessä on vanhempi, remontointia vaativa kohde ilman selkeää vuokralaiskysyntää, kannattaa laskea tarkkaan, kattaako mahdollinen alempi hankintahinta korjauskustannukset ja riskin tyhjästä ajasta.
Parhaan kuvan omalle tilanteelle saa aina käymällä läpi konkreettinen kohde yhdessä paikallista markkinaa tuntevan asiantuntijan kanssa — yleiset tilastot antavat suunnan, mutta yksittäisen kaupan kannattavuus ratkeaa aina yksityiskohdissa.
Esimerkki isommasta teollisuuskohteesta löytyy täältä. ↗
Usein kysyttyä logistiikka- ja varastotilojen sijoittamisesta
Miksi logistiikkatilojen vajaakäyttö on niin paljon matalampi kuin toimistotilojen?
Verkkokaupan kasvu ja teollisuuden tilatarpeiden muutokset ovat pitäneet kysynnän korkeana, kun taas moni yritys on samaan aikaan vähentänyt toimistoneliöitään etätyön ja tehokkaamman tilankäytön myötä.
Mikä alue Tampereella sopii logistiikka- tai varastotoimintaan parhaiten?
Kolmenkulma ja Sarankulma-Linnakallio-Partola-akseli ovat seudun vahvimmat logistiikka- ja teollisuuskeskittymät hyvien liikenneyhteyksien ansiosta. Messukylästä ja Hankkiosta löytyy vanhempaa, usein edullisempaa tuotantotilaa.
Tampereen toimitilamarkkinan liikkeistä olen kirjoittanut myös täällä. ↗
Onko logistiikkatilan ostaminen sijoituksena riskittömämpää kuin toimistotilan?
Ei automaattisesti — matalampi vajaakäyttöaste kertoo segmentin yleisestä vahvuudesta, mutta yksittäisen kohteen riski riippuu aina vuokralaisesta, sopimuksesta ja sijainnista.
Kannattaako valita uudempi vai vanhempi logistiikkatila?
Uudempi tila on usein energiatehokkaampi ja vaatii vähemmän välitöntä investointia, mutta vanhempi tila voi tarjota paremman hinta-laatusuhteen, jos remontti- ja energiakustannukset lasketaan mukaan kokonaislaskelmaan.
Miten sopimuksen pituus vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen?
Pitkät vuokrasopimukset vakaan toimijan kanssa laskevat riskiä ja usein myös sijoituksen tuottovaatimusta, koska kassavirta on ennustettavampi.
Onko ulkomaisten sijoittajien paluu merkki markkinan piristymisestä?
Kyllä — ulkomaisten sijoittajien osuuden kasvu koko kauppavolyymista kertoo, että ammattimaiset toimijat näkevät Suomen kiinteistömarkkinassa jälleen houkuttelevia mahdollisuuksia.
Kannattaako pienemmän sijoittajan lähteä mukaan logistiikkatilamarkkinaan?
Kannattaa, jos kohde ja vuokralainen on valittu huolella. Segmentin yleinen vahvuus ei korvaa kohdekohtaista harkintaa, mutta se tekee markkinasta tällä hetkellä suotuisan lähtökohdan.
Mieti yhdessä asiantuntijan kanssa, sopiiko logistiikkatila juuri sinun tilanteeseesi
Jos logistiikka- tai varastotila kiinnostaa sijoituksena tai oman yrityksesi toimitilana, käydään yhdessä läpi, millainen kohde ja sopimus vastaisivat parhaiten tarpeitasi. Ota yhteyttä, niin katsotaan tilanteesi läpi ilman mutkia.
Seuraa myös ilmoitteluani Facebookissa, Instagramissa ja LinkedInissä. Voit myös tilata YouTube-kanavani, jossa julkaisen säännöllisesti käytännön vinkkejä kiinteistöistä ja toimitiloista.
Pasi Rasku
Kiinteistönvälittäjä LKV
0400 171 191
pasi.rasku@muutoslkv.fi
https://pasirasku.fi/
Muutos LKV on nyt osa Aito Säästöpankkia — tämä tarkoittaa sinulle sujuvampia kauppoja ja nopeampaa rahoitusta.
